【星之谷】取消交易再买第二层楼 势堕“百万印花税陷阱”
柏傲庄III部分座数意外延迟交楼，发展商罕有向买家提供赔偿。部分人选择取消交易赚取赔偿走人，再物色市场上其他单位。不过要留意，在早年一宗法庭案例下，这个操作有机会堕入损失逾百万元的印花税陷阱。
据笔者了解，目前发展商的代表律师楼仍未完成取消交易的合约，只是书面同意取消。由于取消交易手续尚未完成，这刻买家仍算持有一项物业，不属于首次置业人士，再买其他单位便需要缴付15%从价印花税。
假如柏傲庄取消交易手续在一年内完成，新买的另一层物业理论上可以申请退还15%从价印花税，但伏位在于——根据2017年一宗案例（案件编号：HCAL 165/2017），税局原来未必一定退税，买家随时输百万元印花税。
取消交易不属转让 难获退税
简单描述2017年案件。话说买家A原本买入坚尼地城一个逾400呎单位，一个月后改变主意，向同一个业主买入同一个屋苑更大的逾千呎单位，并取消原先交易。
由于当时该逾400呎单位买卖合约尚未正式取消，因此买入逾千呎单位时需要缴付15%从价印花税（约300多万港元）。待原本逾400呎单位取消交易完成后，买家A向税局申请退回逾千呎单位涉及的从价印花税差价（约150万港元），但遭到驳回。
买家A遂就税局有关裁决进行司法覆核，最终高等法院判税局胜诉，原因是《印花税条例》退税条文定义中，原本该逾400呎单位需要是“售卖转易契”——即需要是“已转让”或“归属他人”——才可以进行退税，“取消尚未完成的交易”不符合退税条件。
柏傲庄事件 或重蹈覆辙
套用在今次柏傲庄III事件上，若发展商尚未完成正式取消交易协议（Cancellation Agreement），而有关买家即时买另一层楼，并缴付15%从价印花税，就算之后柏傲庄III正式取消交易，但该单位不属“售卖转易契”情况下，税局未必会作出退税。
举例，假设买家在未完成柏傲庄III取消交易手续前，即买入另一层价值1,000万港元物业，从价印花税为150万港元；而原本买家仅需要缴付首置客第二基准税率（3.75%，即37.5万港元）。如果退税失败，潜在损失高达112.5万港元（150万港元减37.5万港元）。
待手续正式完成 买楼减风险
当然，最终退税与否，税局有最终决定权。那么何时买入另一层楼更有保障？笔者认为，待发展商完成正式取消交易协议，律师楼便可以启动程序，待买家签署后即回复首置身份，再买另一层物业时便毋须缴付15%从价印花税，亦没有退税风险。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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