11 SKIES 迟开金蛋变债弹　新世界“十个煲九个盖”？｜财经解密

去年因高层人事变动引发市场热议的新世界（0017），近期再度成为焦点。集团接连传出多项财务及项目变动，包括与银行洽谈千亿融资、宣布延迟永续债派息，以及投资额高达200亿港元的机场航天城商业项目11 SKIES，延迟至明年底开业。面对债务压力，新世界正透过资产处置、融资安排等多方法为公司“输血”，“手术”成功率又如何？

巨债变成“砖头”　11 SKIES 最添忧

自2017年郑家纯中风，郑志刚开始临危受命，直到2020年他成为新世界的行政总裁。在此期间，集团大举投资中港地产市场，导致债务急剧膨胀。净负债从2017年约767亿港元飙升至2022年底的1,246亿；净负债比率则由34.8%升至57.5%。与此同时，集团由无永续债券变成发行超过354亿永续债券。

这些资金并非拿去“玩”，而是投入多个大型项目，包括：长沙湾区3大商业项目、深圳K11 ECOAST以及机场11 SKIES等属于半百亿级以上投资项目，望将“活水”变成“砖头”。只不过中间经历中美关税战、内房爆煲、新冠疫情、息口急升等一连串大事件，这场押注自然不是以“派彩”收场。

当中投资额达200亿港元的11 SKIES最令人担忧。该项目总楼面380万呎，占集团在香港主要投资物业，总面积的四分之一。虽然3栋甲级写字楼整体出租率料逾65%，但商场部分波折重重。原本计划2023至2027年分阶段落成，但商场的业主机管局向我们表示，商场打算再延迟至明年下半年才分阶段开放。另外，据《彭博》报道，11 Skies出租率仅约四成。

记者走访现场，商场有超过800个舖位，现时只有得一间餐饮店以及一个波波池有开，大部分舖位被白色围板遮盖。另外，该商场定位成疑，商场主打离港及抵港旅客，以至吸引消费力较广州、深圳低的粤西居民。周边人流及消费力能否支撑，最终项目是“金蛋”或“大白象”成疑。

三大支出致大量“失血”

现势只会令新世界的手头紧上加紧，增加今年“拆债弹”难度。截至去年底，集团半年亏损约66亿。翻查资料，新世界的收入支柱不算差，在卖楼方面中港半年收入加起来超过83亿；经营利润近35亿。至于收租，中港收入逾25亿，经营利润逾17亿。

而致命伤有三把刀令集团“失血过多”，分别是税务、财务费用以及永续债派息。这里加起来超过54亿，可以说赚了都不够上缴。

努力“止血”　 考验大国手

面对困局，去年走马上任新CEO黄少媚的策略是继续推进地产本业，进而改善现金流。这几年新世界多次沽出非核心业务，但似乎暂时不会再“卖嘢填氹”。而最新行动则是选择“还息不还本”，和多间银行洽谈融资。截至5月底，新世界875亿元贷款再融资计划。据报当中六成已谈妥，涉及逾20间银行。与此同时，新世界以尖沙咀Victoria Dockside作为抵押品，再借最多156亿贷款。

若再融资及新贷顺利，将占净负债逾八成，相信暂时可喘一口气，银行也可以少一笔坏账。至于永续债投资者就比较“惨”，事关新世界似乎决定“放弃”这个融资管道，不惜影响声誉，也决定延迟支付4笔永续债利息直至年底再结算，预计暂时可省约14亿利息。然而，上述方法都是治标不治本，只有大手减少借贷规模又或压低利息，才可以“源头止血”。

不过在这些负面消息里，集团日前公布，中港物业的销售量已接近250亿元，占全年目标的95%以上。庆幸势头还算凌厉。在今年2月业绩会上，黄少媚豪言︰“我系一个打惯胜仗的人。”面对“负债重、利率高、楼市复苏慢”三重挑战，能否将“失血病人”救回，考决心、更考手腕。