【星之谷】按揭保险遭收紧6折变65折变相加保费 买楼须畀多4万
新冠肺炎疫情肆虐，波及楼市，笔者今年不止一次提过银行审批按揭有收紧迹象，最近连按揭保险亦未能幸免，多位买家竟然未能获得“例牌”6折保费折扣，仅得65折甚至7折，若果趋势持续，买楼成本无疑会上升。
正常买私人住宅，申请8至9成高成数按揭，需要购买按揭保险，并缴付相应保费，成本不轻。按揭保险原理简单——当银行仅愿意承造最高6成按揭时，按揭保险公司愿意担保多3成，至9成按揭，代价是缴付一笔保费缓解价格下跌风险。
以800万港元物业为例，如果要申请9成按揭，即贷款额720万港元，保费为当中5%，即36万港元，以往，经常用的两间按揭保险公司例牌都会提供6折优惠，按上述例子，即实际保费是21.6万港元。
疑经济转差 按揭批核趋严
6折保费在市场存在已久，原因是市场上两间按揭保险公司竞争激烈，如果一间给予6折，另一间给予7折，借款人当然选择前者，所以笔者从业多年，观察到大部分按揭保险都有6折待遇。
不过近期新冠肺炎令本港经济急剧转坏，银行和按揭保险公司都轻微收紧按揭审批，多宗按揭保险折扣仅批出65折至7折，而不是例牌6折。以上述800万港元物业、申请9成按揭为例，保费原本正常6折仅21.6万港元，65折则升至23.4万港元，多出1.8万港元！
按揭折扣遭削减，实际上等于按揭保费加价，原因众多，有机会和申请人行业有关，以反映未来裁员或减薪风险上升；又或者是入息太低，就算是首置客也好，需动用免压测也会因而被加保费。但是过往极少出现未能取得6折情况，暂未知属个别事件还是新趋势。
旧制与新制 影响按揭保费
按揭保费计算颇为复杂，在按证保险公司网页有4个表可供参考，实质采用哪个保费视乎按揭成数是采用“新制”还是“旧制”；以及本身申请者有没有物业在身；采用浮息或定息按揭。
这里有两个例子可供参考。假设入手400万港元物业，借30年9成浮息按揭，买家无其他按揭在身，所以保费率应参考“表1”，即4.35%。另一例子是假设买600万港元物业，借9成按揭，只有经新制才可以获得这个成数，保费率应参考“表3”，即5%，如这位申请人本身有按揭或有为家人担保按揭，便应参考“表4”，即5.29%。
按揭保险可以一次过支付，也可以放入贷款额分期还款，惟须计入每月供款与入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）及压力测试。另外，如物业升值至按揭成数少于6成，便毋需使用按揭保险转按。最理想的时间是过了两年罚息期及未过3年期间，申请人可以透过退保（俗称甩按保）取回 15%保费。当转按完成后，到原本按揭银行办理退保手续就可以。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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