【子非鱼专栏】疫情下末路老板终极一招：未补地价居屋加按
政府推出一系列补贴措施帮中小企纾困，不过难完全解决资金周转问题。众所周知，如果雇主或自雇人士持有私人物业，可以透过转按套现解困；但如果所持物业是未补地价居屋，又能否透过加按或重按套现渡过难关？
黄老板（化名）居住于新界一居屋屋苑多年，过去一直从事零售生意，近日疫情风暴席卷，就算他奋力转型卖口罩、搓手液等卫生用品，资金流仍不足以覆盖日常支出，故此找来笔者研究其未补地价居屋能否紧急套现。
笔者建议先看房署指引，如果未补地价居屋要重按（即供完楼后重新翻按）或加按，需要符合五个条件其中一个：（1）筹措医药费；（2）筹措殓葬费；（3）应付家庭成员教育开支；（4）因离婚需要支付赡养费；（5）业主生意出现财政困难，以致难以应付开支。
黄老板处境符合上述第五项条件，而事实上几乎全港零售界都面临生意大跌难题，政府亦心知肚明，房署在批核加按或重按时不会刻意刁难，过去亦有不少成功个案。
业主可先到银行申请预批
就以往案例，笔者想分享一下实际操作。首先，未补地价居屋业主可到银行做预先批核（Pre-approval），获批后可带同银行同意书（Consent）向房署申请重按或加按。不过要留意，申请获批后便会即时失去政府担保，银行承受所有抵押资产价格风险，故此不是间间都愿意承按。
而愿意接头的均是大银行，有鉴于本身借款人财务风险颇高，都会增加按揭利率以填补风险缺口，一般都需要约5厘，较一般私楼实际利率2.5厘有1倍溢价（Premium），但相对于财务公司天价利率属可以接受。
未补地价居屋加按条款会较一般新买未补地价居屋严谨，例如须通过压力测试、满足供款与入息比率（Debt Servicing Ratio）要求、按揭成数最高仅6成。不过若果业主入息未能通过压力测试，可以找担保人“帮拖”。
中小企须证明遇到实际困难
此外，黄老板或其他自雇人士需要向银行和房署提供财务报表、核数师认证报告、利得税单等文件，让他们了解业务状况、经营上遇到的问题，例如因应疫情，公司出现负现金流（Negative Cash Flow），需要资金解决存货欠款和供应商应付账款。
在房署角度，批核标准在于业主是否有实际资金需要，例如能证明公司若果因周转问题而陷入困境，最终会导致清盘，从而难以按时供楼，这个房署并不乐见。而在银行角度，批核会考虑业务本身困境是否属暂时性，解困后是否有持续还款能力。
辛苦经营店舖多年，黄老板不希望因为过渡性的疫情和资金周转问题而结束营业及遣散员工，上述是一个可行方案解决现金流危机。笔者以往见过很多中小企遇到困难后，贸贸然借财务公司贷款，经济困境愈踩愈深，故此借此文章分享另类融资方法。
最后，以上意见仅笔者过往多年按揭转介从业经验，一切以房署和银行批核为准。
*投资涉及风险
*以上专栏内容属作者个人意见，不代表香港01立场。
Box: 作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。