【子非鱼专栏】高收入医生“太自信” 申请九成按揭中伏记
疫情引发香港经济危机，打工仔饭碗势危，专业人士则依然悠然自得，甚至锄卖家价“疫市”捞笋盘。不过有时候聪明反被聪明误，笔者认识一位诊所医生，以为高收入申请九成按揭“实食冇黐牙”，怎料依然“中伏”。
政府去年10月放宽按揭保险成数，800万港元以下住宅可申请最高九成按揭，明显是瞄准高收入、未储够首付的专业人士或中产阶层。以800万港元楼、叙做九成按揭为例，贷款额为720万港元，首付只需80万港元，在现时监管规例下最低月薪要求为58,300港元，可谓完全为专业人士而设。
笔者近日认识一位陈医生（化名），他前年离开公立医院后自设诊所，今年初更计划买一层800万港元住宅，惟他以为入息高、够首付，便可叙做九成按揭，未有熟读按揭法规，因而错判自己的财务条件，首付及供款与入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）未能过关。
经过笔者“诊断”后，陈医生最少犯了四大错误：
一、在金管局指引下，开诊所等于自己做生意无异，会被当成是收入浮动的“自雇人士”，不能申请九成按揭，最多只可以借八成按揭（640万港元）。
二、自雇人士须呈交利得税（Profits Tax）税单，陈医生在会计方面用尽开支报销，形成每月盈利微薄，以节省税项；银行在计算税后盈利（Profit After Tax）时“唔够计”，未满足到按揭供款与入息比率要求。
三、陈医生曾向银行借中小企贷款，为诊所购置各种医疗设备，该笔贷款的每月还款额不只影响诊所盈利（即医生入息），债项更同时计入按揭每月供款，形成重复计算（Double Count），令每月供款高过入息一半（即DSR超过50%），难成功获批按揭。
四、迄今最新一期利得税税单只反映2019年3月底止的财政年度，不反映2019年3月以后的诊所业绩，陈医生申请按揭时须提供最近6个月银行流水帐及公司会计账目。惟诊所因疫情缘故导致收入大跌，影响按揭申请。
不过，上述情况只适用于自己开诊所做老板的医生；如果是挂牌医生，医院每月固定出粮，银行会视之为受薪人士，800万港元物业可以顺利申请九成按揭。惟要留意，挂牌医生收入有机会是由固定薪金及浮动薪金组成，申请九成按揭的话“浮动部分”便不能计算；如要计算“浮动部分”，最多只能申请八成按揭。
诊所股东不能被视作受雇
陈医生问笔者：“如果我每月透过自己诊所定额出粮给自己，又能否当是定额受薪制？”答案是不能。如果申请九成按揭须经按证保险公司批核；如果在审批期间查册发现诊所股东是医生本人，便当是自雇人士去审批按揭，最多仍然只可以借八成按揭。
理论上，如果公司是由直系亲属任大股东，例如陈医生父亲开诊所，自己则在内打工，也不可以视之为受雇。另一个情况是按证保险公司查册后发现股东不是陈医生本人，但股东申报住址和陈医生申报住址是相同，亦会质疑两人是否直系亲属关系。
以上个案并不只限于医生，就算是律师和会计师自设公司做生意，同样会遇到上述问题，按揭最多只可以借八成，敬请留意。
*投资涉及风险
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。