新地近160亿补地价　面积大如4个维园　莱坊林浩文：短期无助供应

一个可建楼面面积近500万平方呎、规模有如沙田第一城的巨型屋苑可能诞生！《香港01》昨日﹙7日﹚独家报道，据悉新地（0016）已与政府达成159亿元补地价协议，可将集团旗下马鞍山西沙公路附近的大型农地﹙“十四乡项目”﹚，改划作发展住宅项目，地皮面积等同4个维园。
翻查最新资料，多间发展商都拥有大量农地储备，单计新地、恒地（0012）及新世界（0017），就储下逾9,000万平方呎农地，这些潜在供应量，看似可为香港楼市问题带来一点曙光。不过，莱坊高级董事、估价及咨询主管林浩文指出，基于两个原因，这批海量单位未必可以在短时间内推出市场。

《香港01》昨日﹙7日﹚报道，新地成功“闯关”的西沙路项目，地皮背山面海、坐望西沙全海景，近500万平方呎的可建楼面，补地价金额达到破纪录的159亿元，但每呎楼面计，补地价仅3,195元，比8年前同区落禾沙项目每呎楼面约3,252元的补地价还要低。

建屋需时兼商家惜售　无助增加单位供应

林浩文认为，若将有关地皮发展成普通住宅，可能需时5年，预期届时呎价售1.6万元至1.8万元，每呎楼面成本方面，单计买地价和补地价便可能要每呎7千至7.5千元，而新地需负责扩阔道路等基建，“成件事唔会平”，令建筑成本会高达每呎6千元至7.5千元之间，再计及持货成本和利息成本，新地的赚钱空间可能不大。林浩文指，有关补地价金额属于合理水平。

参考可建面积相若的沙田第一城，共有10,642个单位，新地西沙路项目未来的规模巨大。然而，林浩文相信，西沙路项目无助增加未来3至4年一手私人住宅单位的供应量，第一个原因是“远水救不火”，新地完成了补地价后，还要进行项目周边的基建，加上建屋，或要5年后才可以将楼宇推出市场。至于第二个原因，则是发展商不急于卖楼，就算建好了房屋，都未必即时推出市场发售。

林浩文：将有更多农地补地价个案

另外，林认为，今次新地补地价的举动，反映了楼市的新趋势，在大量中资发展商来港高价抢地的背景下，本地发展商将会积极以其他方法补充住宅用地储备，预期明年农地补地价的个案会增多。其实，恒基和新世界等发展商已在加快农地用途更改的步伐，恒基旗下位于大埔的蕉坑项目，更有机会成为首置上车盘项目之一。

据新地、恒地及新世界最新的业绩通告，恒地持有最多农地储备，达4,490万平方呎，新地紧随其后，拥有逾2,800万平方呎，新世界则有近约1,740.5万平方呎，三间公间合共坐拥近9,030.5万平方呎农地。

对于政府的补地价政策，林浩文指是次协议反映政府的态度未有改变，因为补地价不高不低，尤其补地价总额高达159亿元，加上考虑到发展商要负责基建工程和地段等一篮子因素，显示政府的出价属“计过数”，“如果系想平畀地产商，就应该定千几蚊（的补地价）。”