【施政报告】首置上车盘无大惊喜　4大专家意见一文睇晒

特首林郑月娥昨日公布她的首份施政报告，各界热切期待的“首置上车盘”，首批单位数量最终只约1千个，仅属于市场预期下限的三分之一，而且表明转售年期限制可能比居屋更严格；买入时的折扣率和卖出时的补价安排未有定案之余，官方亦未有暗示这两方面会有惊喜。
《香港01》访问多位分析员和学者，普遍认为首置盘政策短期对增加单位供应或压抑楼价没有帮助，但林郑同时在报告中公布增加“绿置居”名额及“白居二”恒常化等政策，整体而言可以对市场制造供应量有望增多的印象，加上姿态上较稳打稳紥，令人不觉得政府在夸大预期。

林浩文：短期内无碍楼价继续上升

虽说首置政策初步来看力度不大，但莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文认为，仍是属于好事，因为林郑表明首置盘的土地来源之一，将会是私人发展商拥有的土地，亦是向各政府部门释出姿态。林续解释，发展商过往较难成功将农地改作住宅用途，除了农地一般属于“生地”和环保问题外，更卡在城规会否决申请。而林郑已经表态要放行，加上通过与否并无计分制度，将令城规会日后基于政策需要，较倾向批准农地转换成住宅用地。

然而，林浩文补充，要确保政府各部门配合首置盘，林郑需要成立专责小组、甚者专责部门去处理，协调城规会、地政总署和发展商等等，林郑亦可能要亲自出马，首置政策长远而言便可发挥作用，促进住宅用地增加。以短期而言，林认为首置政策对增加单位供无甚影响，因为首批单位仅约1千个，无碍楼价今年的升势，相信楼价在年底可录得11至12%的全年升幅。

刘嘉辉：绿置居对楼市影响更大

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，林郑初步的首置盘政策与市场预期有明显出入，除了首批单位数量剧减，选址方面超出预期，拣选了位于市区范围的安达臣道区，市场将对首置盘改观，相信还有市区土地会被用作兴建首置盘，首置盘不一定位于偏远的新界地区。

刘嘉辉认为，首置盘的首批单位数量有限，加上要3至4年后才应市，短期内对楼市没有影响。反而，刘相信今次的绿置居政策对楼市的影响更大，因为数量达4千个之多，而且在明年底便有望开售。

徐家健：实事求是　整体合格

美国克林信大学（Clemson University）经济系副教授徐家健认为，目前的首置盘政策无助压低私人楼宇的价格，因为首批单位并非来自发展商贡献的新土地，而是现有的安达臣道区地皮。不过，徐认为政策获得确立，起码有示范作用，令发展商有案例可参考，他日政府和发展商在条件上“倾掂咗”，便积极参与其中，有助增加住宅土地供应，只是政策无法在短期内见效。

由于政府可能对首置盘的转售限制年期和价格设下严格要求，徐家健相信这类单位的功能只限于助港人置业，免于挨贵租，但无助有关业主分享楼市升值，对于想顺道摆脱贫富悬殊的买家而言，并无得著，政府无法通过首置盘政策解决这类人的怨气。因此，徐指政府要小心厘订首置盘的功能，如果是用来填补私楼之下、居屋之上的置业阶梯，其实不应该太多限制。

林郑在报告中还明确点出绿置居等房屋政策和措施，徐家健形容其实并不令人惊喜，但起码令人感觉“服务”，不会如上届政府般“吹到好大”，林郑是基于实际上可以做什么，才列明会做什么，以她的第一份施政报告来说属于“合格”。

张一鸣：林郑摆姿态“我大把楼”

以目前的首置盘政策来看，开元产业信托（01275）行政总裁张一鸣预期，对楼市不会有大影响，因为无望在未来一至两年内使单位供应量大增，又认为林郑今次的策略，是向市民释放“大把楼买”的讯息，因为她勾勒出一幅景象，市民可以循不同途径买楼或租楼，张一鸣以“白居二”恒常化为例，指这做法理论上为楼市注入38万个二手居屋供应量。

至于首置盘目前仍有多项细节未明，张一鸣认为原因是林郑想避免政策重蹈“港人港地”下场，宁愿想清楚细节后才确定，防止外界感到政府操之过急，“佢冇板斧可以短期内推大量单位出售，手上有控制到嘅嘢就用。”不过，张强调林郑的策略和处事手法比上一届为佳，属正面的发展。