九仓置业(1997)2年多投资物业减值185亿　待回稳重拾增长｜彭伟新

近日本地楼市仍维持低迷状态，虽然个别楼盘仍可以极速清货，但大部份地产商不敢过份进取，主要是担心一旦提价令销情走样，会令到日后去货更加困难，所以大部份地产商都不敢贸然提价。除了卖楼的销情直接影响到地产股的业绩外，由于大部份地产股在过十年为了令到收入更为稳定，所以一直加大在商业地产的投资，不论在商场或是写字楼的项目总金额均有明显的增幅。本来是希望拥有较多的投资物业，可以在市况回落期间收取较稳定的租金收入，以弥补经济下行时卖楼收益下跌所带来的负面影响。不过，本港今次的经济下行的速度、幅度，又甚至年期都似乎与之前几次有较明显的分别，大部份的“专家”甚至地产商都异口同声指出最差的情况仍未知是否已经过去，因此，地产商也在投资物业上做足减值拨备，所以，本地地产股在今年上半年的业绩可以说是差得令人担心。

就以拥有本地多个甲级商场的九仓置业 (1997) ，在今年上半年业绩亦出现明显的倒退，虽然上半年收入达到65.01亿港元，同比仍然能微升0.4%，而未经审核的基础净盈利为31.23亿港元，同比仍然上升2.1%。不过，由于期内计入投资物业价值重估，而录得44.26亿港元的减值，令到集团最后录得股东应占亏损10.52亿港元，在对比2023年同期所录得的盈利18.05亿港元，落差达到28.57亿港元。至於单看九仓置业今年上半年在投资物业的亏损已达到25亿港元，已较2023年全年只有11.47亿港元高出1.17倍，若果计入2022年至今年上半年的投资物业亏损，更达到185.6亿港元。投资物业减值带来亏损的现象不单在本地上市的地产股身上发生，就算在新加坡上市的置地亦有相同的命运。按集团的业绩公布，置地在今年上半年已录得67.04亿港元的投资物业减值亏损，相比2023年全年102.57亿港元，已达到该人全年的65.3%，若再计入2022年全年至今年上半年的话，投资物业的减值亏损更达到212.95亿港元，亏损状况较九仓置业更为严重。

其实，跟据现行的会计规则，上市企业需要为投资物业进行评估，令到物业的价值可以更完整地在盈亏帐上反映出来。尤其是当经济向好时，物业价值持续上升时，会为上市企业带来更大的盈利；相反，当经济持续下行时，则为令到上市企业录得大的亏损。由于本港房地产市场由2003年开始持续上升，令到地产股在过去一段长时间累积较大的物业增值，当经济进入下行周期，物业减值便成为了不可避免的事情。不过，即使过去几年各大地产商均有为手上所持有的投资物业提供减价拨备，但所谓的亏损只不过是帐面上的数字调整，完全没有涉及现金流的减少，因此，计入投资物业的减值拨备并不代表上市企业真正录得亏损，更不存在现金的流失，因此，物业减值拨备多少并不反映地产股的营运质素。

当经济环境变得愈差时，愈是地产股进行大幅度减值拨备时机，主要是经济既然较差，录得亏损是件理所当然的事，因此，只要把业绩倒退及物业减值也一并计算在当年的业绩中，在基数较低时，只要经济一旦向好，各方面的营运条件转强下，上市企业便可以录得强劲的盈利回升。尤其是在现时美国有机会在今年9月开始进入减息周期下，各方面的营运数据好转，到时便会有机会令到估值回升，带动整体盈利向上，不单止可以录得盈利增长外，上市企业会有更大的弹性去增加过去因物业减值影响而调低了的股息派进，这样，才可以令到股价有更大的上升幅度。

九仓置业在8月初公布的业绩虽然录得大额的投资物业减息拨备，但不单未有令到股价作进一步的下跌，反而自业绩公布后，由低位18.60港元逐步回升，曾一度升至22.25港元后曾作出回调，不过未有跌返之前低位，更在周一连续第二日回升，已重返近日反弹的阻力位22.25港元。由于今次九仓置业的股价持续形成了一浪低于一浪走势，但9天RSI则出现一底高于一底，更在上日再由30以下水平反弹，反映走势有望见底回升。相信股价自3月顶部28.65港元开始形成跌浪后，若果按回调幅度的38.2%作为反弹目标，股价短期可以升上24.50港元水平。只要未有再失守20天线，上升走势有望持续。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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