亚太资本趋势报告称香港零售地产市场回暖　首季录多宗商场成交

MSCI旗下MSCI Real Assets最新发布的《亚太资本趋势报告》显示，受高息环境以及公寓、写字楼和长者住房交投萎缩影响，2024年第一季度商业地产成交额收缩。尽管第一季度的交投活动延续了去年的放缓趋势，但亚太区数据中心资产的交投开局良好，这受惠于市场对有助推动数字经济的资产需求迅速增长。

首季日本写字楼投资回暖

2024年第一季度的交易总额同比下降13%至313亿美元，降幅虽较上一季度大，但仍然小于此前五个季度。日本是表现较为亮眼的市场之一，其写字楼投资回暖及一些房产类别的收购活动活跃，反映日本银行最近的利率政策调整对投资情绪影响不大。

MSCI亚洲地产研究主管赵捷明表示：“在日本市场持续录得亮眼表现的同时，亚太区交投活动及回报的韧性表现也扩展至其他市场。不少主要市场的交投量靠稳，多类地产在2023年的高息环境下仍然录得正回报。2024年至今的初步迹象显示，投资者将继续专注于数据中心和新兴住房地产等增长领域。”

低息推动日本及内地工业地产交投

由于日本和中国内地的借贷成本仍然偏低，该市场仍是推动工业地产交投的主要地区。两个市场均出现物流地产组合交易。在澳大利亚和南韩，工业地产的收益率进一步回升促进了交易活动，成交额与去年同期持平。

尽管亚太区以外的跨境资金流入略有增加，但被区内投资者活动减弱所抵销，亚太地区商业地产的资金流动仍处于低迷状态。按四个季度滚动计算，跨境投资的比例仍低于25%，为十年来最低水平。一个积极的现象是，目前全球投资者的投资活动跌势已止，更有一些投资者在多个市场进行交易。

料香港写字楼物业收益率回升

香港零售地产在经历一段低迷时期后，随著收益率上升刺激交投活动，该市场开始回暖，并在第一季度录得多宗商场成交。另一方面，商业街店舖和写字楼价格持续高企，阻碍需求复苏，惟港岛核心商业区出现例外情况，区内一座新建成的半空置写字楼以略高于每平方呎8,000元的成交价售出，远低于近年其他整幢写字楼的成交价。2023年香港写字楼收益率稍微下降，但于2024年重拾升势。

展望第二季度，多项迹象显示投资活动的下降趋势已接近见底。有待成交的交易量（指已签署交易合约但尚未完成交易程序的交易）在过去几季保持稳定。此外，多个备受机构投资者关注的重要房产领域，包括南韩及澳大利亚的写字楼以及澳大利亚的货仓等，其收益率升幅已逐渐放缓。然而，接近见底并不意味著复苏近在咫尺，在日本和中国内地以外的大部分市场，收益率差相对借贷成本仍然偏低甚至为负数。在当前的借贷成本下，许多原可在2022 年之前产生可观回报的交易，已不再具有吸引力。美国的降息时机与幅度仍将主导市场的走向，而在最近几周，焦点甚至转为关注降息是否会发生。可以肯定的是，房地产走出低谷之路，或将崎岖起伏。