中央施压地方买断烂尾楼　但疯狂大招难提振房市｜伽罗华

《彭博》上周独家披露，中国政府将推动地方政府买断全国数百万间烂尾楼，这项具有中国社会特色的疯狂大招反映中央对提振内房已爱莫能助，唯有施压地方政府和国企协助埋单，但地方财政早已左支右绌，就如“黄台之瓜”，预计计划对提振房市难收奇效。

按照中央构想，人行先设立3,000亿元（下同．人民币）保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、政策性银行、国有商业银行、邮储行、股份制商业银行等21家全国性银行。原则上，银行放贷是自主决策，风险自担。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5,000亿元。

为确保地方及国企不会违规动用银行融资，金监总局副局长肖远企宣称会建立健全城市房地产融资的协调机制，负责优化预售资金监管流程，合理确认预售监管资金的额度，同时要压实房地产企业和房地产项目公司的责任。这些流程原本是地方住建局及银行共同监管，以往地方财大气粗，私自挪用准业主的按金，才造成烂尾楼问题进一步恶化。

唧牙膏救房市 烂尾楼业主断供个案增

野村证券去年曾估计，截至2022年底，中国已预售的烂尾楼数目约2,000万套，其中已在清盘程序的中国恒大（3333）便有近200万业主未收楼，碧桂园（2007）烂尾楼情况更为严重，目前很多发展商都陷入进退维谷，虽然在政府默许下，内房债权人暂缓向企业催命式追债，但今年至今房市销情未有起色，资金回笼缓慢，银行对放贷政策愈趋审慎，导致保交楼的任务迟迟未能达标。

中央唧牙膏式救市已经令很多烂尾楼业主放弃供款，这些原本打算在城市扎根的居民，最终经济不景下决定返乡，结果大量城市断供个案涌现，意味地方政府的买断是真买断，若然未必能找到买家，将锁住大笔地方财政开支不能动用。

若以每套房50万元计，要买断全国2,000万套烂尾楼需要斥资10万亿元，带动银行贷款5,000亿元的体量，相信连中国恒大一家公司的烂尾楼问题也解决不了，何况像恒大债务规模的内房企业还有数家，相信买断烂尾楼的措施只能选择性实施，对较有财力的地方政府、且能推动白武士参与救助的烂尾楼项目会获得银行优先放贷，只要若干试点项目成功，能够提振房市信心，往后可能吸引更多地方国有企业参与。

官方称内房困境暂未影响银行坏帐

《彭博》早前报道时亦指出，当房市崩盘，可能导致500多万人面临失业或收入下降；房市低迷已经成为经济的最大拖累，地方政府有尝试收购滞销住宅，惟普遍规模较小，收效甚微。事实上，内房债是中国三大潜藏的债务危机最早爆发，内房及相关产业对中国经济贡献达三分之一，房市低迷导致内需不振，在房市和经济互相拖累下，两者陷入螺旋式下跌的状态，加剧社会不稳的担忧。

虽然肖远企派定丸，强调内房困境尚未影响中国的银行业，2023年第四季不良贷款率为1.62%，上一季为1.61%。然而，银行坏帐数据有主观成份，如何介定坏帐已经成为银行风险隐患。随着危机愈演愈烈，中央担心内房债会波及早已千疮百孔的地方财政及银行体系，因此去年初中央已低调救市，但力度太小而毫无作用。

去年初人行设立规模仅1,000亿元的住房租赁贷款支援计划，支援部分城市试点按市场化方式批量收购存量房产，扩大租赁房的供应，简言之，这种去库存的方式是向内房收购库存用作公营房屋出租，但至今年3月，实际使用金额仅20亿元，反映银行及地方政府根本不愿为内房包底，担心将进一步拖累两者财政。

沪杭房市稍有反弹 全国仍低迷

1,000亿元的救助规模，对10万亿级的内房市场自然连半点涟漪也泛不起来，中央于是去年12月向三大政策行国开行、进出口行、农发行净新增抵押补充贷款3,500亿元，此次抵押补充贷款可以投放在符合保障性住房建设、“平急两用”公共基建、城中村改造等三大工程提供中长期、低成本资金支持，贷款利率亦由先前3.89%降至2.4%，希望有利于房地产市场平稳健康发展。

今年初，这批新增的抵押补充贷款3,500亿元基本上已由中国的银行发放贷款予地方，以协助内房完成保交楼的任务，将3,500亿元投入房市，同样是杯水车薪，如果中央是以空间换取时间，希望经济出现由低位反弹，带动内房市场，但官方数据显示，除了个别城市如上海及杭州出现豪宅成交价反弹的现象，整体内房销情仍然低迷。

房住不炒已不再高调宣传　最坏时刻仍未远去

当然，官方为救内房市已经扭尽六壬，目前全国地方基本上撤销了限购政策，连实施最严格政策的北京近日都出现轻微松绑，所谓“房住不炒”口号已经不再在官方高调宣传，但大家期盼已久的房市回稳的美好时刻仍然迟迟未到。

先看官方数据，4月份一线城市新盘售价同比下跌2.5%，跌幅比上月扩大1个百分点。其中，北京、广州和深圳同比分别下跌0.5%、6.9%和6.7%，上海上涨4.2%。二、三线城市的新盘售价分别同比下跌2.9%和4.2%，跌幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。

今年首季内房销售金额亦同比大跌。房产数据机构克而瑞表示，2024年首季度，百强房企累计实现操盘销售7,792.4亿元，同比大跌47.5%，其中3月份销售金额为3,583.2亿元，较2月份大升92.8%，但以上数据都是低位运行。正如安邦智库报告所指，虽然二手房市有了积极变化，但整体房市逐渐下沉的大趋势已很难改变，意味寒冬还远未过去。

【财经专栏】大盘漫谈．伽罗华

资深财经传媒人，多年来见证金融市场蜕变，在即食资讯年代，坚持深入调研和理性分析，现以自由人身份从事商业咨询工作。

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