【上车无期】香港楼有买贵、冇买错？　“师兄”简单6点反驳！

早前见到StealJobs个Post讲点解香港楼有买贵，无买错。想简单回应几点，尤其系就住2018-2019年的世界宏观经济，讲下点解而家香港楼而家其实高处不胜寒。
呢篇无长篇大论，主要想讲几个Points。

文：师兄

1. 香港地产的“Bitcoin化”

唔系话全盘否定Bitcoin的价值，当然佢有佢技术同用途，但断定一项“投资”本身好重要系睇回报率，Return on investment，能否生产现金流。买Bitcoin，佢唔会为你生产任何回报，大部分人单纯为炒而炒，搏Capital Gains，更加似赌博。

同Bitcoin相似，过去几年暴升，香港楼同Bitcoin都造就一班人坐住泡沫快车捞一笔。但睇返租金回报而言，香港楼已经无乜投资价值，唯一系博仲有得升，但呢个Upside有几大？或者咁讲，过去30年，好多人靠楼市升值赚大钱，但2018年再买楼，你见到Upside可以有几多？你可以估佢永远唔跌，但估佢再大升就真系Good luck to you。

2. 香港楼系咪真系永远唔跌？

常言道香港楼只升不跌，呢个系新常态。

其实，楼价要撑起，始终要经济好，失业率低的环境。

自从2010年香港（同埋全世界）在金融海啸恢复后，失业率一直维持低水平。普罗大众，即系读者你同父母辈，个个都有嘢做，无论上至ibanker，下至零售业Sale屎，基本上全民就业。呢班就系撑起楼价的“血肉长城”，华人传统思想系有钱的话，点都要买砖头。因此，大家基本上空群入市。

而家当然有压力测试，所以好似无可能会有跌市。但其实绝大部分人都系靠所谓父干，所以隐藏了买楼者对父母的债务，父母退休后可能需要的使费与开支，以及唔少父母有按本身自住楼套现，用作子女首付。这些风险因素可谓史无前例，相信金额巨大，而且冇官方统计数字。讲真，例如月入10万的社会精英，点都要住得体面少少，港岛楼3房，2018年现价闲闲地都1,500万，准备结婚30岁人，先做咗几年嘢，有无可能自己储到750万呢？

而且，失业率低系咪永远持续？

3. 经济周期，必然经历衰退期：Boom and bust

谢安琪《囍帖街》歌词：

好景不会每日常在，天梯不可只往上爬。

经济周期有起有落，系永恒不变的道理。香港过往可谓逢8必跌，呢个大家留意返。

当经济周期到达顶峰，资本亢奋，股市楼市见顶，呢个时候中央银行就会加息抗衡通胀，然后经济减速，资本抛售资产，商业运作减速，失业率升高。 呢个今时今日看似异想天开的现象，就系经济周期。

4. 中国篇：唔好低估贸易战的影响

美国长期对中国庞大贸易逆差，触发贸易战系无可避免的必然结果。与其话系Donald Trump发动贸易战，不如话系美国长时间的赤字压力，走到呢步，发动贸易战亦系身不由己。唔发动贸易战，Donald Trump亦难以向美国Rust Belt选民交代。现行的贸易框架底下，美国点都无著数，自己货品就硬食重税，再唔系就被强制“交流技术”，咁揾笨倒不如放手一博，呢个就系美国的思维。

发动贸易战又点？

唔好忘记当年好威好串的暴发户国家：日本。 美国当年就系会日本发动贸易战，以及进行各式各样的手段，令日本从最辉煌的高峰重重摔下，一沉20年。当年的东京楼，据说都系好似今日香港楼，点分析都系永远只升不跌：日本只有一个东京，全日本都想移居东京揾机会，日本经济强劲，无论生意利润定买楼投资，全民都发日本“大国梦”，人人欣欣向荣，造就大量（纸上）富豪。东京楼泡沫爆破后，相比其他国家首都，到而家都颇为低廉。

中国当然唔同日本，但唔同系更好定更坏？呢个大家需要自己判断。唯一可讲系No.1强国如美国都经历过大萧条以及各式各样的经济衰退。

5. 李嘉诚都走人啦，拜拜

卖中环中心。你问李嘉诚，肯定唔认系睇淡，肯定唔认系撤资，但身体总是很诚实。

超人眼光准就固然，而且值得留意都系“善价而沽”的道理，卖咗佢好过收租，而卖咗佢亦冇系香港物色其他合适地产项目“换马”，所以根本就退市。

6. 供应量

皆因之前当奴年代无乜起楼，而家楼价咁贵咁好赚，所有地产商疯狂起楼。

新盘供应定必再创新高，可能触发经济学上所谓Cobweb Model，增加供应时错判将来市况，供应大增导致楼价大跌。

后记

始终买楼自住难以避免，但买楼投资就系不了，更别说辣招。假如等到吓，与其交阿爸阿妈比副身家你入市帮楼市再创新高，倒不如观察吓先。

2018在Donald Trump坐暖个位后，必然大展拳脚，而且正如以上所讲好多根本系必然经历的结果，边个上台都肯定要发生，只系是否咁明刀明枪而已。

经历动荡，大家自求多福罢了。呢篇文纯碎个人感受，亦系好多阿妈系女人的老生常谈，啱睇就Share下，唔啱都欢迎赐教，或者一笑置之吧！

楼价跌跌跌？ Wake me up when September ends……hopefully

（原文转载自StealJobs.com。 StealJobs全面透露各行各业人工，工时，晋升前景，以及入行攻略，欢迎匿名提供收入资料。）

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