【01周报社论】新房策仅一小步　根治社会问题路仍漫漫

行政长官林郑月娥上任之初，社会问题丛生，公众期望她带来改变，当中解决房屋问题，属当务之急。上周五（6月29日），在上任即将一周年之际，她终于公布了三项房屋目标，包括改变资助房屋定价机制、增加资助房屋供应、促使一手私人住宅单位尽早推出市场。较诸前任特首梁振英、曾荫权的房屋政策，林郑月娥相对进取，然而，要解决房屋乃至盘根错节的社会问题，这一步远未足够。她必须移除心中大山，认清社会结构性问题，在多方面作出改革，才能让港人看见出路。

香港的房屋问题源于住屋权不被重视，而非政府所谓的土地不足。认识上的错误导致政策偏差，政府过去在建屋上偏袒私营房屋，集中在阻力较大的绿化地、社区设施用地兴建公屋，以致公营房屋落成量远未达标。而公营资助房屋的定价、转售限制搀杂过多市场因素，致售价如脱缰野马，不受控制。觅地方面，政府亦未有决心取回主导权，落实以公营房屋为主导。如今林郑推出新房策，多少纠正了历届政府的失误，亦稍稍实践了施政报告中“房屋不只是商品”的理念。但是，根治房屋问题的路仍漫漫，只有以市民福祉为依归，作出更深刻和全面的改革，才有望纾缓社会危机。

三项新房屋政策当中，最引人注目的要算改变资助房屋定价机制。2011年曾荫权推出复建居屋时，曾提出以市民的负担能力厘定居屋价格，只是后来推售的居屋大多以市价七折定价，2016年房委会更一度因为楼价下跌，将售价推高至市价八折及七九折。至于绿置居，则维持市价六折。居屋、绿置居与市价捆绑，脱离了市民的负担能力，更成为一项牟利项目，以3月底推售的4,431个居屋单位为例，以售价减去建筑成本计算，房委会净收益估计达82亿元，完全脱离居屋政策原意。

按负担能力定价后，居屋售价约为市价五二折，绿置居则为四二折，更接近市民负担水平。但是资助房屋定价过高的问题荦荦大者，早为民主党、公民党、工联会等政党批评，连属地产代理界的施永青，亦撰文批评机制脱离了资助房屋的本质。林郑月娥此举固然是一项改革，但早该在上任初提出，现在才修改机制，已经属于后知后觉。

至于属于第三类资助房屋的首置上车盘，林郑月娥提出以市价六二折至七二折定价，对象是收入介乎57,001元至74,000元的家庭。政府扩阔资助房屋的保障范围，是香港房屋政策必须做到的，这是香港普通中产的渴望，符合香港现实。但前提是不影响现有公营出租房屋供应，不然公屋轮候队伍只会进一步加长，徒添阶级矛盾，令香港社会环境继续恶化。

认清让市民安居的责任

与此同时，林郑月娥须认清资助房屋的本质是让市民安居，必须与私营房屋市场区隔。近年居屋、绿置居购入五年后，便可以在市场转售，居屋在出售后价格随市场波动，出现过售价千万元的天价居屋。林郑月娥表示在修改资助房屋定价机制后，将交由房委会修改转售限期。惟无论将资助房屋的转售限期增至十年乃至十五年，仍远非治本之道。她应该拿出政治魄力，将资助房屋的出售对象只规范于符合绿白表资格的市民，在私营房屋买卖市场之外建立定位清晰、严格管理的资助房屋买卖机制，两者之间明确区隔，价格制定上毫无关系，防止资助房屋异化成私楼，确保其定价只能与市民负担能力相符。

此外，林郑月娥也不能以房委会收入减少为由，将更多公屋转作绿置居。她在去年10月接受访问时，曾提及公屋80万封顶及房委会要坚守自负盈亏原则，后来，她虽然收回部分言论，但政府以绿置居取代公屋，实际上减少了公屋供应，并让房委会增加收入。这种政策是不认识香港深层次困局的具体表现。新政策让居屋售价降低，房委会收入势必减少，政府会否将更多公屋转作绿置居，以减少房委会“损失”，这将是对特首的考验。林郑月娥要认清政府让市民拥有适足住屋权利的基本责任，就好像教育与医疗作为市民有权享用的基本公共服务，绝对不应减建公屋，而是要将其作为改变香港社会公共服务的最主要手段。

林郑月娥同时提出将九幅卖地表中的土地转作兴建公屋或资助房屋。上月20日，立法会议员郭伟强建议政府将公私营房屋比例由现时的六比四改为七比三，运房局局长陈帆以担忧影响私楼价格为由，断然拒绝。林郑月娥提出新房策时虽然未有提出改变比例，但及后接受访问时指出，公私营房屋六四比非不可调整，已修正了政府一贯的说法。林郑月娥指出，九幅改建公营房屋的土地将供应逾万个公营房屋单位，发展局资料显示，2018-19年度的公营房屋供应量为22,700个，2019-20年度的供应量为20,500个，其后三年的年度落成量亦在二万个左右，如果这批经改划后兴建的公营房屋能在同一年度内推出，将会使公营房屋年度供应增加约五成。林郑月娥在短期内改变立场原因未明，但这次改变至少让市民注意到她确实在积极尝试。

距离达到《长远房屋策略》所订立的公屋落成量目标，仍有一段距离，扩大公共房屋服务范围、确保所有合乎资格者上楼，更是长路迢迢。林郑月娥须知错能改，明白市民心底的期望，增加公营房屋的比例，让市民毋须被迫投身私人市场、承受楼市下跌的风险。

至于增加一手楼供应速度方面，林郑月娥提出取得占用证达12个月的一手住宅单位业主，需要向政府申报单位使用状况，如果单位在过去12个月内有超过六个月未被出租或居住，业主就要缴交额外差饷（即俗称空置税），将是应课差饷租值的200%。她也提出楼花出售限制，要求发展商推售楼花数目，不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%，防止发展商将单位分多批推售，制造渴市假象。此举固然能够释出一些空置单位，但对于增加供应、压抑楼价，只是聊胜于无，而且一手空置单位有限，为什么政府不要求发展商在获得预售楼花同意书后将所有单位一次出售，价格更需要公开透明；政府更应该考虑在一定前提下同时征收二手空置税，释出单位，并实施租务管制、征收资产增值税，在保护私人产权的前提下，保障租客权益，确保租金水平合理，压抑失衡的楼价。

难改公屋僧多粥少问题

林郑月娥的新房屋政策，可以算是踏出了一步，但也只是一小步。这些措施无法保证公营房屋的供应，更不足以改变公营房屋僧多粥少的问题，难孚众望。过去，林郑月娥顾忌地产商提出司法覆核，多次拒绝动用《收回土地条例》收回地产商农地，上周发展局局长黄伟纶回应立法会议员林卓廷提问时，仍坚持这说法。但提及空置税时，林郑月娥不止一次强调不怕地产商司法覆核，既然如此，她为什么就不愿意动用条例收地兴建公营房屋，而主张采用公私营合作发展？这种由地产商主导房屋发展的合作既解决不了问题，更徒添社会疑窦。

最近不少前政府官员和各个领域的专家在接受《香港01》访问时，均认为政府应动用《收回土地条例》收回地产商手中的农地，指动用条例远较公私营合作公平有效，而且只要合乎公众利益，收地时不是针对单一业主，政府立于不败之地。事实上，曾任房屋及规划地政局局长的孙明扬，去年也曾撰文提出动用《收回土地条例》。这些高官都是林郑的同侪甚至前辈，有多年决策、执行的经验，政府不应装做鸵鸟，反指市民的诉求不切实际。

此外，梁振英在推动新界东北发展计划时坚持保留粉岭高尔夫球场，早铸成大错。林郑月娥必须收回高尔夫球场，兴建公营房屋，任何打了折扣的安排，都是在测试市民的底线。

林郑月娥上任一周年，除了房屋问题外，香港还面对发展滞后、劳福政策不足等诸种问题，有待解决。《香港01》曾指出，从中央宣讲团来港宣讲等诸种迹象看来，港官的管治能力早就受到质疑，他们必须自强，香港才有望逃过被规划的命运。林郑月娥也不应忽视民生问题所带来的社会动荡，市民现时受到房屋、低薪、退休保障不足、生活成本高昂等问题困扰。问题久积而未获正视，终会有爆发的时候。林郑月娥必须展现魄力，对社会问题根源有正确认识，才有望平息民怨。一旦她以为这一小步已经满足到民之所欲，可以继续耽搁政事，社会只会继续陷入无止境的争拗，既再次证明港府管治能力的不济，也令发展更窒碍难行，到时社会的所有阶层，都只会是输家。

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