【01周报社论】能否解决两大硬伤　“首置上车盘”受考验　

继抛出“土地大辩论”专责小组不到两周，特首林郑月娥在日前透露，将于下月发表的施政报告中详细交代“首置上车盘”政策，以协助首次置业的香港永久居民。消息甫出，计划即成为社会的焦点。公众集中讨论社会民生议题，集思广益研究香港的出路，诚是好事。然而政府应在正式政策出台之前，剔除“首置上车盘”计划中可能存在的严重缺陷。

林郑月娥在今年初参选特首时，已在政纲内提及“首置上车盘”的构思。她当时表明，这项政策的目的，是要重建置业阶梯，为不同收入的市民提供置业机会；同时会在不影响现时公屋及居屋（包括“绿置居”）供应的前提下，在居屋之上构建中产家庭可以负担的“港人首置上车盘”，以重燃市民置业希望。

从举行“土地大辩论”，到现在建议推出“首置上车盘”，无论这是否新任特首刻意为之的政治计算，还是一个单纯巧合，其客观结果无疑有助社会放下没完没了的政治争拗，转为对住屋这项民生要务进行广泛的理性讨论。这对香港来说，实是久违的朝气；这种施政作风，亦有助特首和其团队建立政治威望。

我们欢迎新政府初展拳脚，展现务实作风；同时不忘提醒政府，在已知的论述中，“首置上车盘”至少存有两大硬伤，有机会触动公众敏感神经，更可能成为导致新一波社会矛盾对立的导火线，不能轻视。

第一个硬伤，是“首置上车盘”倾向采取公私营合作方式（游说地产发展商交出部分土地储备，以协助政府兴建资助房屋）。林郑月娥有这个构思，相信是因为现时的公营房屋兴建进度严重落后。根据上届政府《长远房屋策略》的检讨，当局设定的建屋目标为十年兴建28万伙公营房屋（当中包括20万伙出租公屋及8万伙资助出售单位）。这个建屋目标，单是要满足目前接近28万宗的公屋轮候申请，已经远远不够；更为致命的是，按照政府的评估，未来十年的实际建屋量可能只有23.6万伙。所以现况是，政府根本无法从现有的公营房屋供应中，再抽调资源满足“首置上车盘”。

或正因为新政府有这个考量，所以林郑月娥以公私营合作方式，向持有大量土地储备、特别是拥有大批新界农地的地产商打主意。而这个构思的最大问题，是政府似乎无意打破现时由地产商掌握整个土地供应的主导权，安于消极，在整个土地及房屋供应链中，继续深陷被动的角色，仰赖地产商的鼻息。

有研究组织估计，现时各家主要地产商持有的新界农地接近上千公顷，较政府可以在短期内动用的百多公顷土地多近十倍。地产商多年来买入大批新界农地，显然是要以低价建立庞大的土地储备库，然后伺机要求改变土地用途，在补地价后改建私人住宅以赚取丰厚利润。必须要问，假如政府要说服地产商拿出这些农地储备兴建“首置上车盘”，又会拿出什么利益甜头，和“在商言商”的地产财阀交换？

可以想像，地产商不会介意将部分农地土储改作“首置上车盘”，但当然需要政府在改划土地、补地价等问题上“开绿灯”作交换，让年复年在“晒太阳”的新界农地，摇身一变成为可以兴建豪华私人住宅的住宅用地，更可以借此要求政府在交通基建等方面，向地产商的发展规划倾斜──例如去年横洲公屋计划所暴露出来的“巧合”。再者，有传政府会承担兴建“首置上车盘”的成本费用，意味地产商须付出的代价相当有限，却肯定坐享最大利润。自“首置上车盘”计划传出后，几间持有大量农地土储的地产商股价皆大幅上涨，拥有最多农地的恒基地产（0012）更成为升幅最大的蓝筹股，可见市场预期政策将令地产商受惠。就这一点，林郑月娥政府必须尽快澄清，政府是否已预设了担任被动角色，以“首置上车盘”为地产商作嫁衣裳？

对于这种官商“利益输送”嫌疑，曾任发展局长的林郑月娥不可能不知。她曾对各种土地发展模式有深入的研究，并早在2012年6月以发展局长的身份，在新界东北新市镇发展模式的问题上明确表明，相比公私营合作模式，由政府主导的“传统新市镇发展模式”更为可取。因为在当时公众咨询过程中，社会上有不少意见，都担心公私营合作会造成利益输送，特别是不少地产商早已在区内建立土地储备库；所以政府当年最后决定，东北新市镇不以公私营合作模式作发展。

 后来，梁振英成为特首，推翻了以“传统新市镇发展模式”发展东北的策略，代之以所谓的“加强版”发展模式，其实就是走回了公私营合作的老路，后来引发了反东北发展的社会运动。而这场社会运动引发的社会震荡，迄至2017年仍未平息，反东北发展人士被判监禁带来的政治余绪仍具张力。对于这段历史，林郑月娥应该了然于胸。假如她当年早预见到政府向地产商收地会引发司法挑战的风险，但仍坚持政府要取回土地供应的主导权，那为何她今天作为领导全政府的首长，会冒着可能被批评打倒昨日的我的风险，而倾向以公私营合作发展“首置上车盘”？这实在令人难以理解。

这些年来，政府多番以为可以依赖“自由市场”解决问题，结果养成了如领展、港铁等失控巨兽，成为林郑月娥竞选特首付间，口中一座又一座影响社会民生的“大山”。林郑月娥现在应该能够避免重蹈覆辙，不能把土地供应的命脉继续交给地产商。无疑，香港是一个奉行市场经济的商业社会，尊重市场运作和私有产权。而另一方面，施行市场经济的政府，也不应让市场完全放任，尤其是对于住屋问题这种攸关经济民生和社会稳定的关键领域，政府更不能让市场无序发展，或甚至把政府该负的责任也推卸给市场。所以林郑月娥必须三思，以公私合作模式发展“首置上车盘”的政策倾向，极有可能触发更多社会矛盾。

“首置上车盘”的第二个硬伤，是资助目标与资源投放存在错配。据政府放出的风声，这个计划的资助对象，是收入高于居屋申请门槛的家庭，即家庭每月收入介乎5.2万元至7.2万元。按照政府统计署在今年第二季的统计数据推算，处于这个收入水平的家庭，大约是社会最高收入的七成半至八成半群组。在现时的高租金、高楼价水平之下，这些收入群的中产家庭，无疑亦面对着安居的困难。但是，在“首置上车盘”之外，现时未见政府有提出新计划协助更“水深火热”的基层家庭。如果政府对公营房屋供应不足的情况显得束手无策，却首先着力在协助中高收入家庭置业，这种不急大众所急的资源错配，恐怕会衍生出另一种贫富之间的矛盾，激发公众群起质问政府，为何中高收入较有能力在私人市场置业的阶层，竟获得政府优先眷顾？再者，据政府透露，“首置上车盘”较现时的居屋更便宜，这就更会刺激大众不满：为什么基层要无了期地苦候日趋渺茫的上楼机会，而较高收入者反而可以得到特惠资助，越位上车？

如是者，政府即使缓解了中产家庭的住屋困难，但广大基层家庭的居住问题却未见改善，社会对住屋问题的怨气不但难以消散，最差的结果更是令到贫富之间的矛盾对立迅速加剧。激化社会民情走向两极，相信并不是“首置上车盘”政策的初衷。所以，寻根究柢，政府作为社会资源的分配者，在解决问题的过程中，到底应该如何在分配问题上彰显公正公义，是每个政治领袖都必须深思的核心问题。

可以说，林郑月娥倡议的“首置上车盘”动机良好，但细看政府透露出来的政策内容，反而令人担心是好心却做了坏事。政策在未推出前，假如已可预见到负面效应将大于正面得益，政府适宜首先慎重还原到基本步，思考如何优化目前公营房屋的三层架构，亦即公屋、绿置居与居屋，更尤其是，政府应重力投放资源优先解决出租公屋严重不足的问题，而莫为竞选承诺“找数”而勉强求新，为一时掌声种下扩大社会对立的祸根。

林郑月娥提出的“首置上车盘”的设计，还反映了更深层次的问题：显示她仍把“置业”与“安居”混淆，未有把社会的迷思梳理。现时香港社会的状态，不少人都视置业为解决住屋问题的唯一办法，甚至是整个人生的目标；但实际上，他们是抱着“对冲”目的而入市，希望以现行价格买入楼房来锁定“利润”，应对楼价未来上涨带来的风险。在愈早入市愈便宜的情况下，楼市就会出现“恐慌性需求”，人人争先恐后买楼。这造成社会绝大部分资源都沉淀在房地产领域，其他经济领域如创新科技因为缺乏投资而被抑制。

相反，假如更多香港人将资源投放在具增长潜力的经济领域之上，那将可令香港孕育出更多有活力的创新企业、创造出更多的高端就业机会。从投资的角度看，无论房屋也好、投资创新经济也好，都是资产的一种。然而，在两者之间，哪一个是对香港未来更有利的选择？香港并非没有创新的条件，就如由科大毕业生汪滔创办的无人机巨擘大疆（DJI），又或刚成为估值逾10亿美元的“独角兽”企业GoGoVan等，在在说明香港是有能力作这样的选择。问题是，林郑月娥新政府是否有意愿带头，引领香港人作这样的选择，创出企业盛放、人人安居乐业的社会。

除了房地产，香港人还有其他选择

政府混淆“置业”与“安居”，一味动用财政资源推动市民买楼，忽略置业投资与社会经济持续发展的关系，显然不够明智。事实上，毫无保留地把一切押在“砖头”上，会否真的使我们每个人的未来更加光明？

传统观念认为，楼价上升有利于促进经济增长。经济学者也没有否认这一点。美国全国经济研究进行了一个涵盖19个国家和地区的研究，当中包括香港。结果发现楼价每上涨10%，生产总值增长就会上升0.2%。这一点不难理解，因为社会消费开支往往伴随物业价格上扬而增加，继而间接拉动就业和投资。

但最令人意想不到的地方，是研究指出楼价大跌竟与一地之经济发展呈正相关！楼价下滑少不免会导致市场需求不振和失业率上升，供楼人士更可能要承受如泰山压顶的供款压力。但无论以生产总值增长、人均生产总值增长或全要素生产力增长等指标来衡量，该研究发现楼价大跌的正面经济效应都要比楼价上涨时显著。

这并非怂恿各地政府推倒楼市，而是要提醒诸位：楼价过分上涨的背后，有着沉重代价。当整个社会都热中于把闲置资金锁死在“砖头”之上，必然会挤占其他生产部门的投资，对长远经济发展构成严重伤害。事实上，当政府的土地房屋政策只以物业拥有权为纲，未能让任何人尝到楼价上升的甜头固然会惹来批评；幸运儿诞生的时候则产生示范作用，诱发更多的置业需求，抵消政府在增加房屋供应方面的努力。政府与其愚昧地任由“砖头”把资金牢牢锁死，倒不如将房屋政策改为以“安居”为本，巧妙地释放资源并充分调动，培育社会进步的新动力。

以市民置业时所需要付出的首付来考量，沉淀于楼市的资金已经非常庞大。根据一些政府和学者偏向保守的估计，香港年均的住房需求约为47,000个单位。假设当中一半由私人市场满足，以今天“上车”所需金额动辄五六十万港元计算，楼市一年占用的资金便已至少达到117.5亿港元。这是一个什么样的概念呢？几乎相当于腾讯2004年来港上市时以发行价计算的市值两倍。而这间成长非常迅速的公司，今日的市值已上升超过400倍。

一直以来，香港少有培育出极具活力的本地新兴企业，正当成功“上车”的市民庆幸楼价升幅之际，不知不觉间可能牺牲了超乎想像的回报。如果香港有更多人把买楼的资金省下来，在高附加值的实体经济领域创业，即相当于让自己持有一只极具升值潜力的公司股份。在这个过程里，必然衍生出大量高端就业机会，让劳动阶层收入持续快速增长。假如香港本身就是一个优质股票的孵化器，市民何须再埋怨“上车”门槛升得比收入快？

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