【01周报社论】香港楼价经不起大跌 政府须主导房屋改革
《路透社》日前引述三个香港地产发展商和一名香港政府顾问的消息，指中央官员告诉香港地产商“游戏规则已经改变”，北京不会再容忍“垄断行为”，并希望地产商协助解决可能破坏社会稳定的住房短缺问题。消息对香港社会及股票市场如同一道惊雷，上周一（9月20日）多只地产股录得双位百份点的跌幅。香港房地产市场严重扭曲的问题早就应该被正视，上述消息不应该令人感到意外，甚至可以说，无论是香港政府、地产商，还是一般市民，早就应该知道“这一天总会到来”，只是政府官员一直得过且过，才让问题延宕至今。
中央关注香港住屋问题，本来就不是什么新闻。更远的不说，国家主席习近平2017年来港庆祝回归二十周年的时候，便曾直指香港“住房等民生问题比较突出”。2019年反修例动乱爆发后，习近平接见访京述职的特首林郑月娥时，亦曾提到要解决社会深层次矛盾问题。去年上任的中联办主任骆惠宁和港澳办主任夏宝龙亦先后提及香港的高楼价问题，夏宝龙今年7月更明言香港要告别笼屋及㓥房，年轻人可以告别“住房难”的问题。
房地产业尾大不掉 楼价倘泻经济崩溃
既然中央早就对香港的住房问题多次发声，为何在过去一段时间却没有得到重视？香港的楼价早就远远抛离普罗百姓的收入水平，但大部份市民依然深信楼价不管怎样只会继续上升，个中原因离不开政府官员长期的不作为使人们难以相信住房问题有机会被解决。
事实上，相比起今次被指“收到任务”的地产商，香港政府更是房屋问题的最大责任人。由“孙九招”的停建及停售居屋，到2004年政府全面采用“勾地”机制卖地，官员将香港房屋供应的主导权拱手相让予所谓的市场，其实是将主导权送给了地产商。随着市民无立锥之地的苦况逐渐浮现，继而中央领导频繁地提醒，但香港官员却好像对市民的困境视而不见，甚至将劝告当作“耳边风”。这是因为他们不愿触碰地产行业的既得利益，抑或他们仍然迷信房屋供应要由所谓的市场来解决？
上星期，商人施永青表示，资本主义制度由《基本法》确定，所以“无得改”。在“一国两制”的框架下，香港奉行资本主义制度的这个安排当然不会改变，但资本主义并不等同任由房屋市场继续扭曲，更不代表政府可以无视市民的住房需要。即使在资本主义大本营的美国，加州和华盛顿州等地方政府都以租金管制来约束楼价及租金升幅，难道这就表示美国实行的不是资本主义吗？既然连美国都知道要管理房屋价格，为什么香港的社会精英却深陷资本主义的迷障，任由㓥房存在，任由社会不公义持续发酵？这是因为《基本法》条文所限，还是有人借题发挥，故意误导公众，逼迫普罗市民忍受香港房屋市场的畸形发展？
现时社会的共识是要解决房屋问题，扭转不公义的情况，但若沿用政府官员以往的“置业阶梯”逻辑，坚持“帮助”市民在私人市场置业，恐怕楼价要大跌一半，才能使香港人负担得起。这样既不切实际，亦不适合香港目前的经济结构。市场日前的恐慌，或许便是源于大家担忧特区政府对问题的认识不足，用不当方法解决，引致楼价崩塌，令他们再次经历如1997年金融风暴及2003年沙士（SARS）疫潮后的困境。
香港的房屋产业长年野蛮生长，房地产业已成为香港经济举足轻重的一部份，而香港的楼市无疑已经是“尾大不掉”。按最新的数据，2019年中建造、地产、楼宇业权等三项与房地产直接关连的经济活动加起来占香港整体GDP的20%，连带相关的行业更难以悉数。香港政府的总收入中亦有一大部份来自于土地房产相关的项目。以2019至2020年度为例，卖地收入便高达1,417.3亿元，物业税、差饷及物业转让印花税等总共为568.6亿元，而同一年度来自于地产及建筑业的最后评税额约为259.3亿元，总共加起来占该年政府收入接近四成。
引用内地经常使用的经济调节用语，香港的房地产市场需要实现的是“软着陆”，通过一段时间实行供应和需求的调整，不至于对香港经济产生过于激烈的影响。
政府必须对症下药 放弃置业阶梯思维
要有序化解香港的住屋问题，调整包括土地、建筑、住房产业的结构，根本不可能依靠地产商来完成。更何况政府才是香港房屋矛盾的始作俑者，自然应该负责任地担起大旗，承担解决问题的首要责任。如果要切实做到对症下药，政府必须真正掌握土地和房屋的主导权，既要拥有土地供应的实权，还要积极成为住房的最大供应商，在私人住屋市场之外满足大多数港人的基本住屋需求，借此平衡公私营市场之间的供需冲突，避免发生过大波动，乃至避免触发危机。这才是纠正长年累积困局的长远之计。
在经济学中，“需求”是由“希望”与“能力”两者所组成。但在现实中，并非所有人都希望或有能力自置物业。低收入家庭固然没有能力置业，即使有能力的人也未必想将大部份的积蓄和收入用于买楼和供楼上，他们也许希望创业又或是改善自己的生活质素。然而，每个人都有住房的需要，政府过去一直强调“置业”，鼓励市民自置物业，变相迫使市民不论是否愿意也须加入买楼行列。结果能力较好者只能轮为“楼奴”；能力较低者则甚至连“楼奴”也不如，只能付出高昂的租金租住斗室㓥房。
要改变这个结构问题，政府具体而言应恢复大建公屋，又或是重新思考董建华时代的房策理念，以公营房屋作为解决香港住房需要的主要手段。政府要兴建足够的公屋，让不想或没有能力买楼的市民都能以比较合理的租金觅得住所。至于那些希望自置物业或是以此作为投资的人，可以继续让他们留在私营住屋市场。
当然，政府要汲取当年“八万五”政策曾经被误解的地方，强调兴建与推出公营房屋并不是要打击私营房产市场。为达到目的，政府须在土地供应、住房发展、交通网络建设各环节都做好周详规划并积极有为地落实，既让市场和业界明白政府长远政策走向，而且透明有序。要推动如此宏大的改变，政府当然应该为私人发展商提供诱因，让他们积极参与改革。可惜的是，政府和业界至今还没有意识到政府重掌主导权的重要性和关键作用。特首林郑月娥日前仍大谈“土地共享先导计划”的角色，如果这项计划真的对地产商具吸引力，为什么他们一直以来并不积极响应？对地产商而言，如果认为业界掌握房地产市场的主导权就是保障自己利益的唯一方法，那么它们显然低估了一个合理的市场格局的重要社会意义，也未意识到这只会对业界的长远利益更有保证。
不管中央官员曾否警诫本港地产商“游戏规则已经改变”，但内地本身正严格监管楼市，连一些超大型房地产商都出事，中央政府对房屋问题的重视程度自不待言。据闻习近平早于2018年的港澳工作协调小组会议上明确指出“香港商界影响中央治港政策的日子已一去不复返”。这一切都说明，香港官员必须主动承担起改革的主要工作和责任，特别是房地产市场和产业的改革，而非等待其他人来解决香港的问题。
敬请留意2021年9月27日出版的第284期《香港01》电子周报。你亦可按此试阅电子周报，阅读更多深度报道。