【透视大湾区】80后香港地产转战内地：香港楼太贵，成交量系咁跌

2007年内地人开始涌来香港买楼，任职地产经纪的Raymond曾在旺市年赚150万。时而世易，政府近年辣招，经纪冇啖好食；加以政府吹捧大湾区，十年后的2016年，内地人都回到大湾区置业投资，有内地地产经纪指两年前高峰期，周末每日7台大巴睇楼团，难记每月交易数量。任职地产经纪的Raymond深信香港楼市到顶，开始回内地搜集资料，去年正式转战内地，办香港内地睇楼团。“2016年政府加15%印花税，啲客开始会话香港啲楼太贵唔买。成交量每况愈下，我知道要转型。”
摄影：朱润富

那些年80后能上车的美好时代

80后的Raymond，经历过美好的年代。2005年入行当地产经纪，工作四年已能上车，以180万元购置马鞍山新港城一个400多呎单位，“九成半按揭，只是20万首付。”那些年20万首付的“天文”数字，可望而不可即。

Raymond在马鞍山公屋长大，小时候踏单车经过马鞍山新豪宅，双眼发亮。2005年，他19岁便跑去做地产经纪，“我系好喜欢做地产，觉得睇楼系一件好开心的事。有一种好开心的感觉。”入行刚好13年，经历楼市高低起跌，旺市年薪可高达200万。2007年内地客涌来香港置业投资，香港楼市起了大变化，“𠮶时一见到中港车牌，针对𠮶批客捞客。”常见九龙站上盖无数“便衣”经纪捞客，真有用乎？Raymond：“真系有。试过一天有捞到两个香港客人，真系买咗楼，好神奇，𠮶种开心笔墨难以形容。”然而，“曾有一年年薪150万，之后一年市淡得20万。”

自2009年，政府针对楼市五度推出辣招。多次收紧非自住物业按揭成数；2015年700万港元以下自住物业按揭上限六成；2016年加强印花税，住宅物业印花税税率划一至楼价的15%（首置或换楼人士可豁免）；2017年凡涉“一约多伙”的住宅物业交易不再纳入豁免，须缴15%印花税税率。

“当时啲客开始会话香港啲楼太贵唔买。成交量每况愈下，我知道要转型。”Raymond说，“加上2017年政府辣招，我知楼市已经见顶。”时而世易，内地人都在珠三角一带投资。

回内地发展地产之难：各区政府部门各有演绎

2017年兴起港人内地睇楼团。在此之先，2016年不少内地人捷足先登，一早已在大湾区投资房地产。其后才陆续有香港地产回内地发展。2016年，Raymond刚好入行10年，亦决定开设自己的地产公司，回内地放手一搏。

因为香港与内地房地产的政策、税项等项目有所分别，而且各省政策亦有不同，Raymond花了一年以上时间做资料搜集，整天在内地跑，到楼盘销售处、地产公司认识不同中介，问买卖房屋的知识；又跑去各大政府部门、认识当地律师楼等等，“好复杂。起初一个问题，问三个中介，答案有三个。”那些都是基本的问题，如“交税是买楼时还是收楼时交付？”，“有啲话收楼时交，有啲话即刻交，有啲又话有房产证先交。”于是他又跑去政府部门，“但问政府部门都唔容易。因为政府部门分区，唔同区演绎都唔同，要自己消化。有啲佢哋都唔系好识，又要睇返电脑资料。”

Raymond因为经常找中介求问，在一楼盘销售处结识了现任中山女友Money。Money同样当了地产十多年。她说：“因为我哋都想有多啲香港客，所以本地中介都好愿意同香港经纪交流合作。Raymond𠮶时就系不断问，加咗我微信之后问劲多问题。”Raymond笑言：“问得多，了解多咗，系好难得嘅缘份。佢亦系真系好熟内地房地产的知识、政策。”

内地设报备制度较公平

两地房地产销售制度有何不同？Raymond指内地中介一般把买家带至楼盘，而是会交由发展商售楼员跟进，分工过份仔细；同时，在香港，一手住宅物业销售监管局规定卖方开售前七天提供售楼证明，三天前提供价单让公众索取，内地则无此规定，而且折扣等优惠是即时发放。

又例如在香港，买家行近楼盘，无数经纪同争先递上售楼资料，因为只要客人接手谁人的售楼书，生意谁属。但在内地则有更公平的制度，经纪带买家前往楼盘之先，发展商会预先登记睇楼人士姓名及电话号码尾四个数字，“若果客人睇楼当日唔买，一个月内返去买，佣金都系归当日的经纪。我觉得香港都可以参考。”

大发展商拖佣金

人生路不熟，总要交学费。对买家而言，对大发展商充满信心，认为有信用，但对经纪而言未必是那回事。Raymond：“香港发展商同你出咗协议一定会出佣金，但内地签咗协议都会唔认帐，3个月变咗1年。试过被拖数，有啲朋友公司真系试过发展商冇出比佢。一个月变一年，对我哋做生意冇保障。深深体会内地冇合约精神。”2014年，大公司如中原地产也曾被内地发展商拖数20亿元，“更何况系我哋细公司？佢哋持住自己大发展商，唔使靠经纪，仲虾你细公司。”，“越大嘅地产，唯有小心啲。我哋都凭经验，越大公司拖得严重，越细公司越有诚信。”

睇楼客呃饮呃食

Raymond指即时内地楼价较低，佣金远不及香港，但胜在薄利多销。他说：“平均一个月100个客人，有30个客人会买，少则每月也有20宗成交。”陆续有香港地产回内地分一杯羹，竞争大，行家“做烂市”。康华地产最初办珠海睇楼团，$198包车包食，但不包船票。“后来行家做$98，我哋都要跟住减。”；中山睇楼团起初团费每人百多元，行家推出$38买一送一，“我哋做$68，但午餐安排得较丰富。”，“上月找船票都12万，呢个系我哋最重的经营成本。””

的确，无论香港还是内地睇楼团，午餐是挺丰富吸引，尤其中山是美食之都，记者第一次参加内地睇楼团，到了石歧招牌乳鸽店，中午时段红烧乳鸽经已沽清，盐焗烧乳鸽也教人再三回味，皮脆肉嫩够入味。康华的中山睇楼团，也预订了高级食府的贵宾厅吃九大簋，最欣赏白切走地鸡。因此，不少香港人把睇楼团当成美食团，因为食物质素比一般旅行社的美食团高质得多。

Raymond指一顿午饭，就能看出客人为食还是为买楼。有少数客人会要求吃什么，“最奇怪系有客人要求一定要食叉烧。”他更细数经典港人团友，曾有一大妈眼见侍应端上一碟肉饼，毫不客气地先取去一半，“食到我哋都走，佢都仲系咁食。”最经典一幕，莫过于曾有客人报名12个名额，中午饭时拿几枝红酒出来，“喊‘大家饮杯’。原来庆祝生日。”当然，那天生意做不成，在楼盘“绕场一周”又送他们离去。遇到难搞的客人，Raymond都跟Money诉苦，难得二人可以同声同气。

然而，还是卖内地楼较香港容易，“在香港，100个人只有10个人买得起香港楼，但因为税项各样，都唔知有几人愿意买，但却有6、70个人买得起大陆楼。”

香港人中山买楼点拣盘？Raymond点样睇，请点击下图：

Raymond现时中港两地两边走，“我朝早七点起身，中山搭船落香港去到荃湾办公室，已经12点。”他认为政府鼓励香港年轻人到大湾区居住，并继续在香港工作是不大可能，“每日通勤时间六、七个钟。”内地发展商强调一小时生活圈。“但讲紧珠海每日要经过跨境大桥先去到东涌，深中通道又只惠及深圳人。我自己就觉得冇乜可能。”中山置业，还是适宜香港退休人士、渡假、投资之用。Raymond坦言将来结婚后也未必在中山定居，“视乎会唔会生小朋友。始终中山教育冇香港咁好。”

下集：另一香港地产“俊联地产”创办人Jerry亦在三年前在中山创业，并在中山定居，儿子正就读幼稚园一年级。投资价值以外，中山是否一个宜居的城市，教育方面又如何？请详看下集。