【透视大湾区】港人中山置业买边区？信足经纪随时喺大西北买楼

中山楼市炽热，无非是大湾区的缘故，加以2023年深中通道开通，楼价却比起深圳、珠海远低一截，故不少香港人于中山置业投资，亦作退休之用。然而，参加睇楼团，认识的只是售楼员口中描绘的楼盘。项目、建基以外，中山其实是一个怎样的城市？东、南、西各区是一个怎样的社区？中山未来城市规划会如何？

中山市中心系边区？

记者到过中山四趟，当中两次是参加香港地产、中山地产的睇楼团，可是，究竟那区才是中山市中心，到现在仍是搞不清。中山地产经纪指：“东区和南区比较繁荣，西区比较偏僻。东和南区之间，我建议买南区。”当天，我们亦只看过三个区，包括东区、港口镇、火炬开发区的楼盘。后来参与香港地产的中山睇楼团，香港经纪则带我们到兴中广场用膳，指石歧、西区才是中山市中心。市中心的概念何其模糊。

市政府规划其实有比较明确的范围，中山市建局发布《中山市住房保障需求调查与住房建设 2016-2020规划》报告，指核心区段正是东区、石歧区、西区以北外环以南居住用地，但不包括南区。

东区=港岛：中山第一金融区

东区位于中山市中部，邻近珠江出口海，是这几年间发展的新区，相等于香港港岛东般的国际金融区。东区亦是中山市政府2010年落实“十一五纲要”中提出第一个建设的中心商务区。当时投资40亿建设四个国际商务中心；24亿用以建设商务楼宇，故银行总部、政府大楼、证券、保险、法律、会计等等行业都引进此区。此外，“珠海西岸最高地标”就在中山市东区－－利和广场，又称中山国际金融中心。“Twins Tower”双子大厦设计，东塔是中山市金融中心，西塔是希尔顿酒店，商场亦是全中山第一个引进国际品牌的商场。记者在场观察，很多香港人在利和商场开设食店。商场外地舖开满咖啡店，平日消费力较高的年轻人都在咖啡店叹一杯咖啡。记者访问了一位咖啡店年轻老板，他说：“这区真是现时全中山最繁华的地方。周末，在镇读书的年轻人都回到市中心，聚集于此。”

石歧区=观塘：重建成重点经济区

刚出码头，就看到市政府巨型的宣传横额写著“中山总部经济区”－－正是石歧区，是中山市最初的市中心。石歧出名不只乳鸽，更有一条歧江河，该区未来规划都围绕河滨两岸发展。未来的石歧区好比香港政府“起动九龙东”计划，如同观塘被改头换面，打造成“九龙区中环”。

在歧江河岸擡头一看，正在建设一幢500米地标建筑（将远超利和），挂著“歧江一号”楼盘广告，就能预视这区将被彻底改头换面。在经济区规划下，将来会划分为国际金融区、中央服务区、滨水娱乐休闲区、居住配套区。未来建设的是“玻璃城”，计划有以全玻璃幕墙建设的文化中心、体育馆，亦设计空中连廊，连接区内各建筑；亦有河滨步行桥，让市民游览江景。人流将会大增，这区亦集两大综合交通枢纽——轻轨中山北站和高铁中山站，加以深中通道连接线，数条高速公路。

西区＝油尖旺+马鞍山：将规划成中密度住宅区

西区与石歧相邻。当地人指这是较老的城区，第一条步行街就在西区，这区还有酒吧街，四周都是唱K场所，亦是批发中心集中地，相对品流复杂，居于当地的香港人形容：“就好像香港的深水埗、油尖旺。”但在市政府规划中，除了因深圳缘故现时向东倾斜，下一阶段会逐步向西、北发展，强化西北区域设施的聚集度。在《中山市城市规划》中，中山市政府表明未来西区以北会建设成高层中密度住宅区域。而现在西区近沙溪镇已是中上豪宅为主，远看有马鞍山之感。

火炬开发区 科创+住宅 ：科学园？

刚下山港码头，就是火炬开发区。这区原是工业区，远离市区，甚少人居住。但深中通道落成后将于位处中山东部的马鞍岛登陆，途经火炬开发区才会直达中山东区及南区等新发展市区。因此，深中通道工程启动后，多个开发商兴建新楼盘。在政府《中山火炬开发区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中，开发区有五大定位，简言之，这区将被打造成“科创产业+经济+居住”三合一的新发展区。在规划中，未来五年，火炬区将以健康医药、智能装备两大战略性新兴产业为核心，期望这区2020年能进驻320家新科技企业，占全市4成，推进广东省金融、科技、产业融合创新综合区；期望上市企业达12家。产业以外，政府亦大力增加生活配套，包括轻轨站、整治15条河涌建设生化环保区；将新建7所幼儿园和3所中小学等。

港口镇纳入城区中心
《十三五》规划纲要中（即从2016年到2020年发展国民经济的规划），正式将港口镇纳入城区中心。港口镇以南较接近石歧区，其中上乘世纪公园都位于港口镇的南端，距离中山北站亦只是5至6分钟的车程。

南区有碧桂园
南区本是工业为主，但因为有充足的土地，受不少发展商青睐，碧桂园也在此区。另外，南方坦洲近珠海，亦受投资者欢迎。

中山市政府将各区改头换面，对香港投资者而言，哪一区的房地产更为吸引？而中山又是否一个宜居城市？下回分解。