【回归20载．楼市狂潮】发水楼演变㓥盘　楼价屡破顶市民上车梦碎

香港楼市令人疯狂，地价与住宅天价成交、比㓥房更不堪“纳米楼”，轮候人龙屡创新高的公屋，各种现象令人彷如活在奇异世界当中，没有最荒谬，只有更荒谬。除了楼价屡破顶吓怕一众港人，生活被“上车难”束缚；即使有幸上车，亦可能只买到转身也有困难的百多呎斗室，住屋作为人权，已被扭曲成遥不可及的奢侈品。
建筑学者批评，回归20年来住屋问题始终缠绕港人，无论是楼价或奇则百出，说到底都是“地产霸权”作怪。

跌宕起伏，是回归20年来香港楼市的写照。在主权移交前夕，香港楼市异常亢奋，其后更出现楼市泡沫，小市民争相买楼置业，楼价一直飊升，更出现“夹钱买楼”的怪现象。

03年楼市见底

泡沫其后爆破，香港更成为首个出现“负资产”一词的地方，大批借贷过度上车的市民因资不抵债、面对银行“Call loan”的困境。03年沙士爆发期间，楼市更陷入前所未见的谷底，楼价由97高峰期插水式下跌七成，大批业主叫苦连天。

不过，楼市其后拾级而上，即使经过08、09年金融海啸调整，仍彷如坐上火箭般，一路攀升并超越97年的高位，完全脱离市民负担能力，更有调查显示一般市民要不吃不喝10多年才能置业。

癫价频现　奇则无休止

不过，楼市除了天价连连，最影响居住质素的开则间隔，更出现愈来愈奇的景象。㓥盘、纳米楼之词不绝于耳，单位面积没有最细只有更细，而在不足十年之前，各个新盘的共通特征，却是“发水楼”。

许多人也认为旧式单位实用、面积宽阔，不过原来早于战后时期，香港已出现发水楼。港大建筑文物保护课程主任李浩然解释，战后大量难民偷渡来港，令房屋需求大增，私楼市场开始蓬勃，第一代“发水楼”亦因而诞生。发展商于60年代兴建多用途商住大厦，均设悬臂大露台，当时港英政府的行政指引提到，露台可为行人遮荫挡雨，具公共服务用途，所以毋须补地价。不过市民均用窗户将露台围封，变相增加居住空间，而政府当时亦因住宅短缺而容忍问题。

发水无限大　窗台、环保露台涌现
 
回归前香港陷“买楼热潮”，发水楼亦进入一个新时代。政府于1980年代豁免深度少于500mm的窗台计算入楼面面积，发展商于是兴建大窗台并计入建筑面积，变相细单位亦可以高价卖出，最经典例子莫过于沙田第一城和太古城，住客须将窗台变成床的一部份，尽用每一呎。

屋宇署于1997年豁免住宅厕所必需设有窗户限制，令“黑厕”涌现市场。及后2001年及2002年，政府为鼓励环保建筑，豁免环保露台和工作平台计入楼面面积，结果变成发水工具。李浩然指，设计上的畸型源于发展商赚到尽的心态，“想尽办法要将单位面积，有咁大整到咁大。”于是停车场、会所等面积计算入建筑面积，又设计出实用率极低的露台。

“上车难”、上公屋可能更难，公屋轮候时间已长达4.6年。居住了209万人的公共屋邨，回归廿载，设计亦经历3次演变。退休房署建筑师、香港建筑师学会副会长卫翠芷解释，90年代开始房委会开始推出“和谐式”公屋设计，首幢大厦于1992年落成，“要应付80年代人手短缺问题，于是利用机械式生产，例如用大铁板模、可重复的单元式设计和预制组件等。”

和谐式设计望市民安居

她续指，和谐式设计的其中一个特色，就是利用模组（Modular），“要有相当程度的重复性，例如一房单位、二房单位，厕所、厨房都系一样，只系多间房。”房委会从内地引入预制组件，由外墙、楼梯以至整个灶台，也可预先在工厂建造，再运往地盘，以加快兴建速度。

以往公屋多以楼宇形态去命名，如I型、Y型及工字型等，卫翠芷称和谐式命名是摒弃一贯做法，隐含其住屋愿景，“希望居民住得安居乐业。”

千禧年后重大改变
 
不过社会上不少声音批评公屋设计千篇一律，如新市镇天水围公屋围城，犹如一个“倒模社区”，失去城市的独特性。房委会于2000年采用“因地制宜”的设计模式，连内拢单位也重新设计，“但发现建筑师要用多好多精力，单位亦唔够统一。”
 
卫翠芷指出设计模式的改变，亦由于近年房委会难觅适合发展公屋项目的地皮，牛头角下邨、沙田水泉澳均采取该设计而建，同时采用更多的预制组件如垃圾槽、电梯槽和水缸等。
 
二十年过去，卫翠芷认为公屋质量亦逐渐改善，居民住屋质素愈来愈好，不会出现私楼“㓥房化”的情况，“现时最细一人单位都系14平方米（按：约150平方呎），大过啲纳米楼。”