【拆局】政府卖地策略　仍受制铁路项目

发展局局长陈茂波今（28日）公布了新一季度卖地计划，焦点无疑是今年首度登场的铁路项目：何文田站及黄竹坑站上盖；同时，官地供应进一步侧重于启德新发展区，一口气推3幅，或对该区地价构成压力。

受改划进度及地区阻力等因素，政府过往不时被批依赖一铁一局“凑数”，即使近年推出官地比例上升，惟铁路项目仍是重要供应来源，偏偏推售节奏非政府所能控制，例如黄竹坑站上盖就受制于通车时间。本财政年度拟推的4个铁路项目，上半年均未见踪影，踏入第三季即连推两个，且同属市区靓地，分别为观塘延线的何文田站上盖（1,400伙），以及南港岛线的黄竹坑站上盖项目（4,700伙），分阶段招标，首批先各推1,000及800伙，另将军澳日出康城及西铁线锦上路站项目，则放在第四季推出。

4,600伙　逾八成单位来自市区

陈茂波直言，对于铁路项目（政府）是被动的，要视乎通车时间，“等佢（铁路站）ready先可卖。”虽然陈茂波再补充指，若然黄竹坑站项目因南港岛线未能通车而受阻，政府也有多个替代方案，惟地皮类型、伙数及价值未必能与黄竹坑站媲美，换言之，政府在推地策略上，仍然受著港铁制肘，非完全在政府掌握之内。

而事实上，政府近年推出的市区地皮，若单一项目可提供近千伙的规模，始终都要依赖铁路上盖项目，一般可推售的官地，地块面积或剪裁未必理想，可建单位始终不多，即使启德发展区的多幅住宅地皮，除1F区1号地盘涉约1,600伙外，其余每幅提供610至970伙，即不足1,000伙，可建密度也不及铁路项目集中。换言之，政府若要“跑数”追赶建屋进度，铁路上盖项目始终是最重要的一环。

此外，观乎第三季将推出的4,600伙单位供应，除两幅大埔露辉路用地、提供660伙外，其余逾3,900伙、即约86%单位位于市区，且侧重在启德新发展区，单一季度一口气推3幅，涉2,100伙，不排除短暂令该区地价受压。