【楼奴】英国增加密度已解决住屋问题　英学者：香港楼价难跌

港人穷毕生精力为一个小小蜗居打拼，想住在过千呎的宽敞单位，是遥不可及的梦。跳出香港，井外的世界是否没有砖头的束缚？
移居英国的港人Kitty与Jeff的经验，告诉大家“逃离”香港，在异地的居住环境的确较宽敞亦较易负担。但专门研究房屋经济的英国学者指出，伦敦与香港其实同样面对房屋短缺问题，不少伦敦人要与陌生人共同分担住屋成本，共居比例于20年内大幅飙升。不过，伦敦目前的土地供应问题不大，过去几年透过不断增加密度、发展棕地等方法增加房屋供应，直指香港难以走这条路，更形容香港是“房屋金融化”最好例子，对未来本港楼价是否能大幅下降，抱怀疑态度。

《香港01》记者早前访问伦敦政治经济学院房屋经济荣誉教授（Emeritus Professor of Housing Economics）Chrinstine Whitehead，她指伦敦一直都面对实际房屋短缺（actual shortage of housing），政府根据人口结构推算，目前仍需要每年兴建25万个居住单位才能满足需求，其他坊间推算更达到30万。

独居人口由50%下跌至25%

面对房屋短缺，楼价自然高企。Chrinstine Whitehead指，约20年前50%伦敦单位只有一人居住，无论是年轻人、成年人到老年人都有，但现时很多市民已无法负担自住，不少是跟伴侣同住甚或与另外二、三个人共享单位，使伦敦只有一人居住的单位下降至少于25%，并主要以老年人为主。

正如《香港01》访问了一对移民英国5年的港人夫妇Jeff与Kitty，他们在伦敦租用约1,200呎两房单位，月租1,700英镑，即使已诞下小孩子组织了家庭，仍要与一名留学生合租共住，对分租金，住屋开支仍占港人夫妇收入约三分一。

伦敦不走大幅造地之路　不断增加密度满足住屋需求

Chrinstine Whitehead指，伦敦并没有走大幅造地之路，而是透过不断增加密度。她说，伦敦外围地区密度很低，有很多独立屋，部份正改建成大厦增加房屋供应。而伦敦政府近年亦“拆墙松绑”，简化申请重建程序，加速了重建码头附近旧区、不再使用的旧工厂、旧楼等。然而一本通书不能读到老，Chrinstine Whitehead也认为，香港跟伦敦情况不同，因为本港楼宇已建得很高、密度很高，也很难鼓励市民移居到外围城市，不能将伦敦的一套搬到香港应用。

此外，伦敦约有20%面积绿化带，规定不能发展。但Chrinstine Whitehead指，英国社会近年有讨论是否应修订有关改规则，因为部份绿化地带不是真的绿化，而是被荒废土地，但坦言在政治上很难改变绿化带政策。

环顾全球，Chrinstine Whitehead认为楼价节节攀升与“房屋金融化”  (financialization of housing)有关，无论是个人还是大机构都认为房屋是“好的投资选项”，加上宏观经济有量化宽松政策令利率下降，同步推高楼价。她续指，自2000年后在全球多个大城市包括伦敦，都经历楼市起飞，相信是借贷市场发展产生巨大影响，令大众更有能力买更多物业，从而推高楼价。

对香港楼价能否大幅下调抱怀疑态度

Chrinstine Whitehead形容，香港就是“房屋金融化”最好例子，因此对未来楼价是否能大幅下降抱怀疑态度，认为如果要压抑楼价，就要从供应和需求两边著手，没有第三条路。她说，以英国为例，在购买作非住屋用途的单位实施空置税（tax on non-residence purchase），能减少资金涌入伦敦。

香港楼奴惨况实录