【施政报告2017．前瞻】打破置业安居迷思　回归公屋主导政策

“我的房屋政策以置业为主导，让市民安居，乐以香港为家。”这是行政长官林郑月娥半年前的竞选政纲，她将于下月的《施政报告》落实有关承诺。
然而，置业并不等于安居，安居亦未必要置业，新政府倘不能纠正已经走错20年的私人市场主导方向、兴建更多公屋单位满足市民所需，港人对置业安居的价值观势必继续被扭曲，令社会进一步走向“上车靠父干”、“有楼有高潮”的极端。

香港回归20年，楼市狂热依然，私楼售价指数连续9个月创下历史新高至336.8点，比20年前翻了3倍，惟上月开售的全．城汇仍然吸引逾2万人争购521伙。平行时空下，公屋轮候册的申请宗数及平均轮候时间，亦屡破纪录至27.78万宗及4.7年。这一端，楼奴家庭平均要不吃不喝18.1年才能购置一个500平方呎的单位；那一端，有20万人节衣缩食蜗居人均面积仅62.4平方呎的㓥房。

为解夹心阶层的上车之急，特首林郑月娥正酝酿与发展商合作“港人首置上车盘”，并预告会特设转售限制防止房屋沦为炒卖商品。林太有心让市民安居固然是好事，但她始终未能摒弃以置业为主导的房策思维，或会令港人再度陷入“置业等于安居”的迷思、继续为楼痴狂。

置业不等于安居      

港人对置业的执意，不少人会从中国传统的安家观念说起。根据明光社2015年《香港人置业行为与态度研究》，华人文化承传安居乐业、成家立室及落地生根等价值观，反映人们对“住屋”有安全感、安定感和归属感等渴求；加上中国人爱攀比、好面子的特性，“置业”地段、楼价高低乃至装修设计华朴，都被建构成身份象征或向上流动的表现。客观数据亦告诉我们，台湾、中国大陆及新加坡等华人国家和地区，自置居所比率均达85%或以上，的确高于大部份欧美城市。

人们倾向相信，置了业就可安居、安居就会快乐。然而，根据联合国《2015年世界快乐指数》，自置比率仅44%的瑞士，快乐指数却是全球最高，相比之下自置比率为48.9%的香港，则排第72位。这结果值得反思，置业与安居之间究竟有多大关联性？当置业变成负担，又谈何安居快乐？

香港连续7年蝉联楼价最难负担城市，据金融管理局货币统计，截至2017年6月，住户的供款入息比率高达67%，是97金融风暴后最高位，远超过去20年的平均水平45%；假设利率微调3%至正常水平时，负担比率更会飙升至87%。可想而知，不少人在未有量入而出、仅乘量化宽松造成的低利率环境下贸然上车，每月为偿还巨额贷款而疲于奔命，严重影响生活质素。另一方面，他们又要为利率的上调或楼市泡沫的爆煲担惊受怕，稍有波动就叫苦连天，何来安全感、安定感和归属感？

谁施了置业安居的掩眼法？

传统观念固然影响香港人的置业心态，但这些观念背后其实尚有其他无形之手暗中操盘，使“置业安居”变成投机炒卖的掩眼法，令港人益发迷信“砖头保值”、“港楼长期只升不跌”的神话。《香港地产业百年》一书记载，在战后初期，港人毫无置业观念，他们以工人阶层居多，多数居于寮屋或徙置区，其时楼宇买卖亦不普及，交易往往以一栋楼或一个地段为单位，叫价惊人，是少数权贵的“玩意”。

1947年，地产商吴多泰首创“分层出售”，接着还有1954年前全国政协副主席霍英东引入英美的“楼宇借贷”及“业权抵押”，既改变港人的置业需求，亦造就地产业、建造业及金融业的兴旺。在经济腾飞的70年代，港督麦理浩原本以公屋主导房策，但市民的物业购买力已大幅度跃升，深信只要楼价飙升，物业的账面值就会暴涨数倍，可以晋身“上等人”级别。“置业”表面上是“安居”的代名词，实际上却是可以极速“致富”的商品及投资压舱石。

后来末代港督彭定康索性改以置业主导房策，至1996年，自置比率已由1972年的28.7%（38万户），攀升至45.9%（86万户）；到回归后，历任特首均萧规曹随，延续英殖时期的置业主导政策，甚至矢志以推高置业比率为目的，同时亦无力抑制楼价飙升，炒楼就此成为本港投机文化的支撑点。

血汗钱去哪儿了？

由1996至2016的21年间，本港有近190万宗私楼住宅单位买卖交易，合约总值多达7.25万亿元，是同期零售业销售总额2.44万亿元的3倍。然而，这些置业的血汗钱从市民而来，最终却不是流向市民而去，楼奴们在楼市里挣扎，无壳蜗牛们则在绝望中浮沉。

从狭义资金层面论，地产市场恍如黑洞，长期吸吮大部份香港市民的资金流，对其他行业的发展造成一定的挤压效应，致令香港经济无法转型。以2017年6月为例，有关住宅买卖、建造业及物业发展的银行按揭贷款额，占贷款总额的42%，突破2.6万亿元，而有关比例更与20年前楼市狂潮相若。

地产商无疑从中分了最大的一杯羹，而主张以置业主导房策的香港政府，亦变相成为纵容地产商肆意敛财的“帮凶”。以过去5个财政年度数据计算，政府平均每年获取约1,400亿元的地价、物业税、印花税及差饷收入，占全年总收入的1/3。

住宅买卖的活跃交投和引申的巨额借贷，虽然为相关地产及金融行业带来可观利润，但亦导致经济有泡沫化的虚高倾向，反而窒碍了经济的平稳运行。联合国人权委员会今年3月曾发表住屋问题报告，明确指出全球地产市场比经济总值多出逾倍，导致住屋失去社会功能，促请各地政府制定有效政策打击投机。不过，港府对此往往只以“加辣”措施作为最低程度的抑制手段，目的以确保金融及银行体系免受系统性风险打击为主，并未有从根本问题上审视置业主导房策所延伸的连串问题。

安居不一定要置业

回归香港房屋问题的核心，住屋是甚么？何谓安居？政府又应该担任甚么角色？根据联合国《经济、社会及文化权利》公约，住屋是人们的基本权利，每个人都应该享有“安全、和平、有尊严地居住某处的权利”，以安居建立各种社区联系。至于政府的根本功能，就是保障人民的生存和生活，除了基本的空气、食水、温饱以外，亦应为大家提供适切的居所。

然而，港府多年来似乎忘记了安居就是为市民提供适切居所的基本概念，更把“安居”与“置业”及“致富”等混为一谈，以置业主导房屋政策，限制公营房屋建屋量，致力推高自置居所比率，反而令市民沦为“蜗居”的楼奴。正如《香港01》多次指出，要解决本港房屋问题，先要纠正已经走错20年的置业主导政策，打破对推高“自置居所比率”的执念，并让房策回归基本步，即以公营房屋作主导，由政府为大部份港人提供安居之所。

上文提及前港督麦理浩曾经以公营房屋主导房策，当时他推出“十年建屋计划”，为150万名基层市民提供设备齐全、居住环境合理、价格相宜的安居之所，稳定民心、安定社会，为香港的经济腾飞奠定的坚实的基石。试想想，若大部份港人都有租金合理的安身之所，大家就毋须节衣缩食偿还供款、终日为楼价深跌担惊受怕。更重要的，是可以善用本来用作买楼的资金用以创业、进修、消费，从各方面提高边际效益，促进社会现金流的流转效率，届时港人的快乐指数会否高些？能否为经济市场注入更多活力和动力？

要以出租公营房屋主导房屋政策，就必须罗致更多土地、从库房中拨出更多资金，以增建大量公屋。有人会问，地从何来？政府经常把“土地供应不足”挂在嘴边，但其实这一直都是捆绑香港发展的伪命题，因为香港缺乏的从来不是土地，只是香港政府一贯以来为迁就不同利益持份者，而把不少可堪发展的土地统统备档在行政官员的抽屉里，这里包括对普罗大众影响较低而土地使用率亦不高的700公顷俱乐部用地、被荒废了的1200公顷棕地、近年舆论交锋甚为猛烈的1200公顷丁地及发展商在新界囤积的1000公顷农地。

为释放更多土地兴建公营房屋，令市民摆脱置业安居之苦，不再任由地产商予取予携，政府必须于10月11日宣布的施政报告中，提出一份让大部分港人满意的答案。

上文刊载于第77期《香港01》周报（2017年9月11日）《打破置业安居迷思　回归公屋主导政策》。

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