租约期满业主失踪　网民狂贺：12年后逆权侵占间屋　律师：有可能

“租屋免租，住满12年仲送埋层楼畀你”，骤听以为是骗案，但原来“真系有咁大只蛤乸随街跳”！有网民日前发文，称其租约还有2个月到期，但不管是打电话还是WhatsApp传讯息也找不到业主。由于不知道应该交租继续住，还是先搬走再追讨按金，遂向网民求救。有网民即时恭喜楼主，指出如果业主失联达12年，楼主就可以“逆权侵占”，将单位据为己有，
然而事实上又是否真的“咁笋”？有律师指“逆权侵占”的确有可能发生！不过要成功做“租霸”，就要先符合3大条件。

该名网民在连登讨论区发文，称其现时住所的租约还有2个月就到期，但始终找不到业主，不但电话打不通，WhatsApp最后上线亦已是数月前。楼主既担忧租约到期又担心按金取不回，不知如何是好，就问网民自己“应该继续住，租金继续过数；（或者）搬走，之后追讨按金？”。

结果出人意表，绝大多数网民都建议楼主不交租金继续住，“继续住，唔好交租，等佢自己揾你！”、“过左租约就唔使畀租”、“无租约交乜嘢租？过咗就唔使”，而楼主就担心不交租金会牵涉法律问题，“唔交租好似唔系好啱咁，万一佢（业主）出现返，会唔会告返我”，随即有人嘲笑他“多钱得滞”，又指“无租约，佢系追唔返租金的”。亦有人提出“逆权侵占”的可能，“隔一排就WhatsApp佢（业主），扮自己揾过佢，住够12年就可以升lv.做屋主”，连楼主都不禁反问“有冇咁著数？”。

根据“时效条例” (第347 章) 第7条中关于逆权侵占的描述，“自有关诉讼权在任何其他人方面产生的日期起计满12年后，他不得提出收回土地的诉讼；如该诉讼权最初在某人方面产生，而他是透过该某人而申索的，则他亦不得在该诉讼权在该某人方面产生的日期起计满12年后提出收回土地的诉讼”，即占用者霸占私人土地12年就达到逆权侵占的基本条件。而事实上，香港曾发生过逆权侵占的成功例子，只是并非如此简单。要成功就要先做到3大条件：要从法律上证明找不到业主；住满12年期间没有收到过收楼令；有缴交水、电、煤、差饷等费用，并保留居住的证据。

律师：需法律上证明找不到业主

梁永铿律师接受《香港01》访问时表示，首先以楼主的情况，单凭电话打不通、WhatsApp没有上线去证明找不到业主并不可行，因为有可能是业主更换了电话。他提出2种方法可证明租客曾设法找业主：

方法一：要在法律上证明找不到对方，便需要查册，即透过政府土地注册处的土地登记册查找业主登记资料，将正式文件寄到其登记地址。
方法二（适用于有仲介人或代表人）：联络当初租屋的仲介人或业主授理的代表人，说明联络不到业主情况。

梁律师又提醒，从法律上而言，租客不应不缴交租金。现时事主应在余下租约期的2个月内继续交租，然后待约满业主主动联络收楼收锁匙，又或是申请执行收楼令以终止合约。倘若直至租约期满仍未获回复，租户可在搬离时在门口贴上告示，表示锁匙由自己保管，请业主联络自己，而按金就可透过小额钱债处追讨。另外，如果租户约满后想合法继续住，就可以定期租赁（periodic tenancy） 形式准时交租，不过业主及租户双方就不再受之前订立的租约所保护。

律师：有居住证据，有可能逆权侵占

至于楼主及网民最关注的逆权侵占，梁律师表示有这个可能。香港过往曾经有案件是业主突然身亡，或移民后超过12年没有处理香港的物业，被租客“霸占”单位。如果业主真的失联，而事主又打算申请逆权侵占，这12年内就毋须交租予业主，但需缴交地租、差饷、大厦维修费，并留下水电煤等收据、信件、在住所的照片或影片，及住所锁匙等等，证明自己真的在该处住了12年。至于个别案件实际是否符合逆权侵占条件，及如何证明真的与业主失联，就要征询律师意见。

无租约不用交租？　律师：绝对唔系

梁律师指如果租户未住满12年，就不达成逆权侵占的基本条件，其间业主有权收回租户居住期间的市值租金。假设租户多住了4、5年，业主可以用当时附近地区的市价租金，重新厘定租金，并以定期租赁形式收取租户拖欠的所有租金，即事主有机会需缴交比现时更多的租金。另外要注意的是，法律上的追溯期是6年，如果是拖欠6年以上的租金，法律上不会受理，“即系如果未够12年，租户只住咗11年，业主就可以追讨返第5至第11年的市值租金”。