永续房屋实验室？　房协主席邬满海的告别检阅

“酒债寻常行处有，人生七十古来稀。”诗人杜甫诗作《曲江》谈到古代年届七旬者不多见，而一个法定机构能在香港屹立不倒七十载，又谈何容易？1948年成立、见证香港房屋发展、自身角色亦不断转变的香港房屋协会，今年踏入第70个年头。这一所“房屋实验室”如何迎接下一个、甚至更多个10年？在9月6日卸任房协主席一职的邬满海，接受《香港01》专访时表示，房协的“房屋实验室”功能仍有更多发挥空间，不存在与房委会有功能重叠的问题。但“实验室”原来亦有“禁区”，邬满海指，房协目前无意北上发展，而港人面对居住问题，相信也想在香港境内寻求解决方案。

自2005年出任房协副主席到2012年接替杨家声成为主席，房协这十几年的变化，邬满海都看在眼里。“六年来最难忘的，是青衣绿悠雅苑的发展历程。”邬满海的这一句话，其实已道尽房协近年在香港房策转变的跌宕起伏。“它最初属住宅发售计划其中一个项目，但刚巧遇上2000年楼市大跌市，及后居屋停售，所以整个项目的发展也停了。”曾荫权出任特首后，因社会对复建居屋声音日隆，政府遂构思先租后买的“置安心”计划，并考虑以绿悠雅苑的项目地皮来发展。“到了梁振英上场，觉得不要做可租可卖，不如纯粹出售，跟从前的居屋或我们现在的资助出售房屋的性质去做，所以便有这几方面的改动。”邬满海忆述。几经波折，绿悠雅苑988个单位最终只花12天便全数售罄，成为近年最抢手的资助出售项目。

曾经面临解散危机

作为房协在2002年无限期停建及停售居屋后的首个复售资助出售项目，绿悠雅苑对房协可谓意义重大。可以说，绿悠雅苑是近年房协重新确认自身角色的里程碑项目，但曾几何时，这一间“房屋实验室”一度面临被关闭的危机。政府在上世纪九十年代末曾展开香港房屋架构检讨，被视为角色与房委会重叠的房协，曾传出历史任务完结而要解散，但最终检讨报告在2002年公布，房协虽幸免于难，得以保留，但在房屋政策发展的角色却被大大削弱。2002年6月20日，时任政务司司长的曾荫权宣布发表检讨报告时，曾提及房协角色的转变：“报告书认同房屋协会以往扮演的重要角色。这包括推行置业贷款计划，及因应市场变化推行各种试验计划。由于政府正致力逐步减少兴建公营房屋，因此，将无需要再借助房屋协会兴建出租单位或资助自置居所。至于有关贷款及租金津贴计划的管理工作，日后最适宜由新房屋机构统办，以增加效率。不过，房屋协会具备广泛经验，会员中又有专业人才，所以房屋协会可以另当重任，与市区重建局共同全面推行市区重建的工作。与此同时，我们会和房屋协会签订谅解备忘录，列明房屋协会仍须担当的公营房屋职能，例如重建现有的房屋协会屋邨。这能令房屋协会的有关运作更具透明度和问责性。”

与市建局共同推行市区重建工作，其实房协已早着先鞭。邬满海指，早在1974年，房协已在坚尼地城推出首个市区改善项目美新楼；相较于1988年才成立的“市建局”前身—“土地发展公司”，房协的市区重建工作其实早了14个年头，但正如“实验室”功能，房协先行先试后才把工作交给其他机构负责。1948年，房协开始着手兴建香港首个廉租公共屋邨“上李屋邨”，并于1952年落成。而在未有市建局之前，房协已于七十年代实行了市区改善计划。说起这段历史，邬满海对房协的实验性颇为满意：“回看我们扮演这个角色，亦可说提供了一个模式，让政府日后发展土地发展公司，接着是市建局。”

“隽悦”证先行先试角色成功

另一项教邬满海难忘的房屋新猷，便是北角丹拿山长者屋项目“隽悦”。这幅原为丹拿山邨旧址的地皮，可谓命途多舛。自九十年代丹拿山邨清拆后，地皮一直空置，房协当年曾考虑改建资助出售项目，但2002年停售居屋令计划搁置，政府及后更有意收回地皮改作其他发展，房协之后争取拓展长者屋项目，惟因与政府商讨补价款额有分歧，一度陷于僵局，最终才成功转为长者屋。

邬满海表示，正因房协担当先行先试的角色，“隽悦”才得以落实。“房协看到香港人口老化趋势而引致的住屋需要。我们最初有长者安居乐，服务对象是中产；丹拿山之前有（研究）做资助出售房屋，或是提供予中产的房屋，最后就停了。这幅地最后如何用呢？最初也有想过是否要交还政府，或用来建私人住宅。最后我们想，可否尝试做一个先行先试的角色呢？就是用来作长者住屋，但提供给经济条件较好的长者。”“隽悦”租赁反应最初不似预期，外界初时都以为会是一个失败产品。不过，邬满海指这个项目现时已全数租出，更有约1,000人正轮候租住。“从这个项目发展便能看见我们扮演房屋实验的角色，即先行先试。”他最近更听闻，有个别私人发展商亦有意仿效房协拓建类似“隽悦”的优质长者屋项目。

近年房协从低位反弹

2012年推售绿悠雅苑，对房协的可持续发展，确是一个转捩点。这六年来房协跟政府紧密合作发展资助房屋的角色，亦因其灵活性大而再趋吃重。而邬满海亦不否认，房协在房屋政策上的角色，确实由低位逐渐反弹过来。“多于一个机构发展资助出售房屋，不是一个问题，譬如在英国，当地房屋机构不知凡几。最重要的是，经过数十年的运作，房协和房委会只是合作做事，大家的角色其实没有冲突。另外，两者的协调和合作，大家也是看得到的。所以我觉得，未来房协发展的机会应该会更多。”他形容，房协和政府是很亲密的合作伙伴，而房协的宗旨亦很清晰，便是希望协助解决香港人的房屋问题。

事实上，回归后各届政府对房协在房策角色的取态，都可见到房协由急堕低谷至重返高位的身影，尤其是近期政府与房协就未来发展资助房屋的批地新财务安排取得初步共识，日后豁免房协兴建出租屋邨的地价，与房委会取得同等待遇，可谓邬满海任内一项重大突破。

现届政府的房策以置业为主导，房协的“实验室”功能正好予以配合。事实上，特首林郑月娥在多年官职生涯中，与房协都建立了紧密合作关系，如她出任发展局局长期间，便推动政府、市建局及房协合作推行“楼宇更新大行动”；而她今年4月17日出席房协70周年庆祝酒会时的致辞内容，亦反映现届政府对房协的重视。林郑提到，“房协正积极研究在今年第四季推出计划，将其辖下资助房屋的业主未补价的单位以低于市值租金租给有需要的家庭。这个措施可为正在轮候公屋的家庭提供多一个选择，纾缓他们的生活困难。”她并慷慨允诺房协：“如有任何需要政府部门协助、促成，尽管提出。”未来拟参建过渡性房屋项目

房协本月将推出的资助出售项目未补价单位分租计划，正是邬满海口中房协先行先试的功能，因这项房策新猷于林郑月娥竞选特首时便已提出，原来构思是放宽未补价居屋可出租予有需要家庭，增加居屋市场流通性；而林郑去年的《施政报告》则建议房协容许辖下未补价的资助出售房屋项目业主分租单位，房协今次无疑是肩负“测试”计划成效重任。除了未补价项目分租，邬满海亦分享房协其他“实验”大计。本届政府有意推动过渡性房屋计划以纾缓轮候公屋家庭之苦，除了社会服务联会营运的“社会共享房屋计划”外，房协早前亦在辖下屋邨渔光村推出首个“暂租住屋”过渡性房屋计划。

邬满海透露房协亦正与政府研究兴建过渡性房屋可行性。“大家都知道楼不够住、轮候宗数多，那可不可以用短期租约用地建一些过渡性房屋，帮助㓥房户或正在轮候册的家庭呢？这些我们都很乐意去考虑。”他指出，现时的考虑，是政府可否为房协提供一个项目地盘，让房协进行可行性研究。“此外，最近政府有公布新发展区，而新发展区首先要做的是安置受影响居民，所以当中我们房协也会有角色。”

重建屋邨有空间增建中产公屋

拓展固然刻不容缓，但房协始终是房屋架构中的“老店”，未来重建辖下屋邨，相信是最大挑战。邬满海向记者表示，重建辖下20个屋邨是未来20至30年必须做的事。事实上，房协早期兴建的出租屋邨大多已屹立超过半个世纪，譬如香港仔渔光村、荃湾满乐大厦及九龙城真善美村等，均在六十年代初至中期落成。“未来20、30年，我想房协其中一项主要工作，就是重建现有的20个旧屋邨。这个问题不简单，因为重建首先要安置目前受影响的居民。所以我们现在也在做，明华大厦是一个模式，即将重建的渔光村又是另一个模式。刚刚特首亦已表示，看看启德有无地让我们盖一些公屋，主要用作安置附近受影响居民，例如真善美村就是用来安置受重建影响居民。”

房协启动大规模重建，政府在财政及土地上作支援，其实对中产家庭也是德政。如明华大厦及渔光村重建，部分土地亦会兴建以中产家庭为对象的乙类屋邨，而以“综合重建模式”重建的明华大厦更提供750个资助出售单位。以现届政府“置业主导”的房策大方向，房协推动整体大规模重建，项目当中既有协助中产家庭的房屋单位供应，无疑可配合林郑班子施政方针。然而，纵使政府免收提供接收屋邨土地地价，但重建一个屋邨，支出动辄数以十亿元计，对房协来说会否是沉重财政负担？

根据房协2017年年报显示，截至2017年3月底，房协净资产值为385亿元。但邬满海认为，房协手上的资金难以负担同时重建多个屋邨。“一个屋邨的重建要花几十亿元，未来的三、五年全部重建20个屋邨，当然要有个次序，善用我们的资源去做这些工作。当然，如果我重建一个屋邨，主要的财政来源当然是那些出售单位。但另外我们在那些屋邨中，也会有一些商业单位、长者安居乐的单位，还有停车场等。因此，是一个较长时空去做好那些单位，做好计划，当中也预计部分是资助出售房屋。所以，我们在财政方面很紧绌，但我们自负盈亏，所以重点是我们如何理财，还有维持财务的持久性，这是我们的一项挑战。”

房协不少旧屋邨都坐落于市区优质地皮，既然有机会展开重建计划，那么会否考虑回售予政府，又或以“地换地”的方式争取更大的土地建屋？ 邬满海表示，房协暂时没有这样的想法，他亦重申，房协现有的旧出租屋邨，已在几十年前支付了三分一的地价，日后纵使重建，亦毋须再支付额外地价。

立足香港拓展 无意参建“香港城”

房协在过去70年推出不少房策新猷，但总会有受到挫折的时候，其中近年令房协中人刻骨铭心的一役，相信会是17年前房协北上发展失败风波。事缘2001年时任房协主席的钟瑞明发表房协有意北上发展房地产言论，时值香港楼市低迷，钟的言论旋即引来地产商抨击，甚至令政府高层震怒并公开批评，最后房协被迫放弃北上发展，而政府亦发表声明，欢迎房协放弃北上发展的决定：“我们相信这决定，反映房协充分了解社会对这问题的关注。政府将继续与房协合作，共同服务香港市民。”昔日北上发展受阻，房协如今又会否卷土重来？事实上，近月已有政界人士及政党和团体提出，可否在大湾区或内地其他地方觅地，像澳门租借横琴岛一般拓建“香港城”，房协作为“房屋实验室”，确实有条件先行先试。

不过邬满海指，房协无疑愿为香港市民拓展不同类型的房屋计划，但香港法例第1059章 《香港房屋协会法团条例》并不允许房协在香港境外发展。“我觉得日后如果整个大湾区发展，粤港澳的活动和交流一定比现在频密，不论你说经济、住屋抑或休闲活动。但问题是，房协的工作范围，目前来说都是留在香港。我们去想如何发展，讲土地供应，都是讲香港的地界之内。”总结六年主席生涯：获益良多

当记者追问如果透过修改法例可以解决，房协会否愿意“闯出去”？邬满海回应指，房协目前无意北上发展，而港人面对居住问题，相信也想在香港境内寻求解决方法。

“其实，我们现在也是看条例赋予的功能来办事。就算留在香港发展，（房协）空间也很大。我觉得未必需要北上发展。当然，未来整个大湾区的发展，就算没有房委会或房协，要北上去做房屋发展，或者会否对香港有影响，这个我不知道，大家拭目以待。如果你说一个大湾区，而人流、物流、资金流都能够比现时畅顺，到时的居住面积和活动会不会加强，这是另一个问题。但是，我们自己本身面对住屋问题，我觉得应该在自己的境内想想如何解决。”他亦回应指，政府并无找房协商讨有关问题。

在房协十多年，过去12年先后出任房协副主席及主席，邬满海会给下一任房协主席什么忠告？“不答。”邬满海笑了笑。他及后补充说，无论是谁人成为房协主席，他都绝对放心。“我想，（继任者）对房协的任务，主要是对‘提供资助房屋’有认识。可以放心的是我们（房协）架构下的委员，都是资深人士，可以提供宝贵的意见。”

即将卸下“实验室”掌舵人的重担，邬满海以感受非常好形容过去六年。他表示，房协一直有一个目标，便是做好政府的亲密合作伙伴，“这一方面六年很快过去，工作方面我自己觉得获益良多。”

上文节录自第127期《香港01》周报（2018年9月3日）《永续房屋实验室？房协主席邬满海的告别检阅》。

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