验楼DIY｜二手楼必验5事项　厨房渗漏3步即知！验楼师要点拣？

二手楼都要验楼？不论一手楼还是二手楼均有“棒场客”，不过现时大部分新落成的楼宇都索价高昂，不少人会选择购置二手楼。不过，二手楼没有发展商担保，收楼、交吉及验楼的程序都要靠买家“做足功课”。在验楼方面，二手楼会因应楼龄、环境和自然损耗而衍生不少隐藏问题，因此验楼时亦须留意更多细节、更小心处理。

为何二手楼都要验楼？　卖家原来无执修责任？

二手楼一般已有10至20年楼龄，随著楼龄增长、上手住户居住习惯等，有机会出现自然损耗或结构性问题需要进行维修，验二手楼时亦须留意更多细节。

虽然买卖二手楼在合约上会列明“现状买入”等字眼，卖家并无执修责任，即使验楼时发现任何需要维修的部分，维修责任都会落在买家身上。但为二手楼进行验楼可以让买家早日发现隐藏问题，在未入伙前及早维修，以免将来倍加严重，或影响居住环境及安全。

二手楼单位　内外设施装置勿忽视

购买二手楼与楼花不同，消委会则建议，欲买二手楼的人士在睇楼时，要查证楼盘资料，如楼龄、楼宇面积，和是否有违法僭建物，亦要注意大厦公共地方、水、电、煤气、防火设施、保安、维修及管理费、车位。至於单位内的设施及装置，香港室内设计装修工程学会亦有提供验楼清单供买家参考。

消委会指出，香港并没有任何法定的验楼师资格及认证方式。因此，如准业主需要聘请验楼师，建议寻找注册建筑测量师、建筑师或工程师进行验楼。如果自身有足够知识和经验，自行验楼亦无不可。

二手楼５大必验事项　漏水空心砖最麻烦

１　漏水

厨房和厕所都是渗水和漏水的高危空间，漏水更是最麻烦的家居问题，有些“化妆楼”会将问题掩盖，肉眼未必能够轻易察觉。（请按下图👇👇👇）

要知道单位是否曾经有渗水或漏水问题，可以先从厨房和厕所入手，除了做放水测试，亦应（１）打开橱柜，如嗅到霉味，即代表此前曾出现漏水或积水情况；（２）揭开假天花，检查有无水印、油漆剥落等，如有即代表楼上单位渗水问题严重；（３）扭开水喉，以纸巾轻触锌盆水喉，如纸巾被沾湿，代表喉管有问题。

２　油漆与饰面

随著时间推移，油漆和饰面的状态有机会出现问题。因此验楼时需留意天花、地板、墙身的油漆有无裂痕、是否平滑、是否有空鼓。如有空鼓问题会有批荡剥落的风险。如果有明显新旧油漆的痕迹、水渍、起水泡或裂纹，则有机会曾经出现渗漏问题。

３　铝窗检验

铝窗一般属于通心，雨水容易从接口渗入积存在内，加速窗框老化。因此，验楼时应检查窗框角位是否安装妥当。若发现窗框上有白色印或白色粉末，代表窗框生锈需要更换。

此外，验楼时亦应打开窗户挤按胶边，留意有无变硬、收缩或胶边中间有罅隙。密封条老化裂开或玻璃胶太软，会令窗框和墙身之间的空隙变大而出现漏风、漏水的情况。

４　铺砖品质

空心砖亦是常见的问题之一，有机会引起安全问题。瓷砖多见于铺设厨房、厕所或露台的墙身、地板。二手楼买家应注意瓷砖品质，除了观察是否有刮花、崩边、崩角的问题外，亦要留意扫口粉是否饱满，否则会有渗漏的风险。（请按下图👇👇👇）

此外，亦应敲打饰面，测试有否回音，若有回音就很有可能是空心砖，有可能会出现裂纹，甚至会有“爆砖”、下坠等风险，引发家居安全问题。不过，根据美国标准（ANSI），只要室内磁砖的空心面积低于20%，就属于安全范围内，但如果空心砖面积过大，或在防水位置出现，则建议重新铺设。一般而言，磁砖的验收标准为四角和中心点不能出现空心砖。

５　结构

结构性问题难以完全“断尾”，因此应留意墙上有否裂纹、是否垂直。若墙上裂纹呈斜状，或者横、直裂纹愈来愈粗，代表出现结构问题。如果在地台、横梁出现裂纹，为严重结构问题，问题难以“断尾”

另外，一般而言，现时的墙壁可接受斜度为上下两度，即88至92度，若斜度去到85或95度，上方下坠力度较强，结构易受影响，建议不要购买。