【武汉肺炎】工厦打边炉涉违规？　一个林郑局长遗留下的难题

武汉肺炎疫情于本地蔓延，其中1月26日一场19人的家族聚会中，参与者在观塘一间工厦partyroom（派对室）中打边炉和烧烤，怀疑爆发集体感染，至今最少9名参与者确诊，是暂时最大规模的单次爆发。看到这里，读者内心可能会有一个疑问：于工厦提供火锅、烧烤服务，是否合乎卫生规范？又有没有违法？有媒体亦报道指，涉事场地并无商业登记纪录和食肆经营牌照，涉嫌违规经营。特区政府十年前启动活化工厦计划，最初负责此事的发展局局长，正是现任特首林郑月娥。不过由于涉及现实执行问题，如经济诱因等，政策推出后反应一般。而工厦空置后由业主、租户自行改变用途，早已是常见的事，推动活化反而会推高租金，因此政策执行下来成效不彰，结果“半烂尾”叫停收场。本届政府去年重启活化工厦，作出些许改善措施，但解决并非一时三刻可做到，时间亦已拖了近十年。于是这类“走法律罅”的工厦商户食肆继续有生存空间，政府即使明知有违契场地，基于这些经济活动存在已久，情况禁之不绝，遑论纳入规管。即使埋藏安全、卫生隐患，市民亦只能“自求多福”。

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2009年的林郑：政策“快、准、狠”　料1,100幢工厦受惠

本港工业式微后，社会关注如何善用这些空置的工业设施。这些工业大厦不再进行工业活动后，开始有其他行业进驻进行非工业用途，有部分属违规，因为业主可能未向地政总署申请改用途，或是大厦消防安全硬件根本不适合作某些活动。但由于这类“走法律罅”工厦单位往往租金便宜，故有一定生存空间。

2009年10月，时任特首曾荫权在施政报告中宣布，推出一系列措施释放过千幢旧工业大厦的潜力，容许15年以上旧工业大厦业主，只要得到规划许可，免交豁免费用就可将工厦改装活化；若整幢重建，业主只须按重建后的实际发展密度缴付补地价，政策2010年4月1日生效。政府其后亦将位于非工业地带而楼龄达30年或以上的工厦，申请强制售卖令的门槛由90%业权降低至80%。

时任发展局局长林郑月娥10月15日记者会表示，政策可望释放1,100幢工业大厦的发展潜力，而全港有近1,500幢工厦，即已占整体七成以上。林郑又形容政策是“快、准、狠”：快在容易执行和牵涉修改的法例少、准在有针对性、狠在全面免收豁免费。

政策执行困难　经济诱因不足

政策原意理论上是地尽其用，配合当时政府提倡的六大优势产业（文化及创意产业、教育、私营医疗、检测认证、环保工业以及创新科技产业），为业界提供更多场地，并将当时已存在的活动规范化；部分工厦更可活化成酒店。工厦活化后改善外观，亦可促进城市新陈代谢发展。

不过实际执行上，政策有相当多漏洞。其一当时已有不少青年创业者于工厦内进行文化创意或其他经济活动，政府公布活化工厦政策后由于出现商机，工厦价格和租金立即水涨船高，反而将业者迫走。在执行上，活化申请亦须由大厦全部业主提出，难度并不低。

另一个大问题是申请诱因，虽然林郑月娥起初表示政策涉及的修改法例不多，但单单改换工厦地契内标明的用途，已有相当多技术问题要处理，例如改作食肆要符合《食物业规例》的通风系统要求、改作商厦又需要符合消防标准，可能涉及业主大规模改装，始终需要成本。

再加上政策推行之时，地积比率限制较为严格。大厦改装后，楼宇的高度、体积或总楼面面积都不得增加，只容许对现有构架作小规模改动，可能影响业主日后的商业收益。重建就更麻烦，业主往往需要和地政总署交涉和估价，涉及行政成本，难免更觉“冇乜肉食”。

2019年成绩表：已批准活化个案136宗

总之最后结果是，活化政策推出后反应并不踊跃，截至2019年3月底，政府接获226宗活化申请，已获批准及签立的个案只有136宗，无论从哪个角度看，都比林郑2009年提出的1,100幢目标相差甚远。同一时间，在2010年及2016年间，私人分层工厦的价格和租金指数每年分别平均上升16%及8.9%，升幅极为明显。2016年3月底，政府于政策到期后也不再继续进行，变相烂尾收场。

于是，业主或租用者宁可继续“走法律罅”将工厦用作其他商业，甚至㓥房居住用途。无论政府部门如何执法取缔违规工厦，由于正规商厦租金太贵，这类工厦内的经济活动已经成形，总是有生存空间，禁之不绝。例如我们现时经常见到的工厦食堂，都会贴上“只准本工厦之工厂员工使用”的告示，但营运者为吸引更多食客，一般都不会严格执行，食客亦因为有更多餐厅选择，不会在意有关规定。

政策一度叫停　后又“死过翻生”

但始终这类旧工厦内的经济活动客观上存在，消防安全、卫生等问题基本上靠营运者自律，长时间放著不管又不是办法。2017年8月12日葵涌美适工业大厦发生火警，导致3人死亡。事后屋宇署发现起火单位被一㓥17，部分改动工程并不符合逃生路径及耐火建造的安全标准。3日后，已当上特首的林郑见记者期间，表示已责成多个部门跟进工厦违规情况，并要求发展局重新审视活化工厦等政策。

2018年，政府推出工厦活化政策2.0，在2019年4月起实施。政策作出若干程度宽限，容许1987年前落成的工厦重建项目，可放宽最高核准非住用地积比率，上限为20%；在符合规划制度下已准许的用途前提下，容让工厦作某部分指定的文化艺术界、创意产业及创新科技界用途，而无需另行申请地契豁免书；另外新政策容许活化工厦可提供过渡性房屋。

总体上，新的工厦活化政策算比之前有更大经济诱因，具体成效有待观察。但问题是，由政府最初提出此政策到去年正式实施“改良版”，已过了十年，连主理的局长都变了特首，期间政策反反复复，先是因成效不足叫停，然后因为人命伤亡又重启，已花去不少宝贵时间。固然我们很难将这和传染病直接挂勾，但既然政府拿不出有效政策，将这些工厦内已有的经济活动纳入正规规管范围，就只能放任业者自行营运，出现卫生漏洞、安全隐患的机会肯定更高。