【财经评论】中国楼市进入“大分化”时代

《求是》杂志周日（1日）刊发人民银行行长易纲署名文章，文章名为《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》称，中国将继续推动人民币汇率市场化形成机制改革，不搞竞争性零利率或量化宽松政策，保持币值稳定，“不能让老百姓手中的票子‘毛’了”。同时提到，坚持“房子是用来住的，不是用来抄的”，按照因城施策，加强对房地产金融市场宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况监测。

这是中共高层对于房地产调控政策和楼市走向的再次喊话，事实上，持续严厉调控之下，中国房地产市场2019年一直处在降温通道。中央经济工作会和各类政策文件、高层表态，虽然对房地产表述不多，但总的方向和原则已经十分清晰，在“房住不炒”的基本框架下，提倡“因城施策”，强化地方政府主体责任的同时也给予一定空间，对于中国楼市而言已经不能一概而论，一、二、三线城市，甚至是同一规模的城市，调控力度都不尽相同。

京广沪楼价表现不及深圳

2019年，整个中国房地产市场经历从快速回暖上升到止涨趋稳再到小幅下行。2019年一季度，中国24个核心城市（社科院定义标准为一线城市和部分二线城市）出现被市场成为“小阳春”的快速反弹；进入5月份，核心城市楼价升幅放慢；2019年8月开始，部分城市房价略有下降，传统的“金九银十”行情没有出现。

稍显冷清的情况在二手房市场更为明显，根据中国国家统计局数据，2019年10月，中国70个大中城市中，二手楼楼价下降的城市达到35个，占到一半。这意味着10月楼价下跌数量已经创出55个月新高。

在一线城市中，北京、上海、广州楼价相对低迷，2019年初经历反弹力度也比较弱，随后出现缓慢下跌。对比之下，只有深圳保持强势。中国社科院数据监测显示，近一年来，广州升价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比轻微上升0.81%，深圳同比上涨5.58%。

中国易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上房价的上涨是供求关系、需求量本身、库存量、市场预期、土地购置和房屋建造成本等多因素共同作用的结果。比如今年房企融资环境收紧，会对房企定价产生影响，资金面紧张的企业可能会选择降价回笼资金。而具体到深圳市场，本身已存量交易为主，新房供应量小。但客观上讲，政府出台的深圳设立社会主义先行示范区等一系列政策会放大市场上涨的预期，因此在“房住不炒”的大原则下，需要警惕部分开发商和中介机构炒作房价，扰乱市场秩序，加剧楼市波动。

长沙青岛及济南楼价下跌

除一线城市外，中国楼市分化在“因城施策”的环境中分化更为明显。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年11月发布《中国住房市场发展月度分析报告》显示，超过半数的城市楼价小幅上扬，部分城市下跌。

2019年上海轻微上升情况下，周边城市浙江宁波、江苏南通、无锡等正式同比均上升。其中，宁波今年楼价升幅达到10.41%。

但并不是所有的二线城市楼价都在上升，山东青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%。

社科院料明年楼价走势升抑后稳

在三﹑四线城市中，楼价下跌的个数增多，但依然有城市楼价涨速较快。一边是受周期异步性、货币化棚改预热因素影响，山东临沂、河北唐山、河南洛阳等城市房价升幅较快，另一边，最极端的情况是黑龙江鹤岗平均每平米房价已不足1,000元（人民币‧下同），最平单位作价仅2万元。

中国社科院在报告中预计，由于经济增速下滑，城市化动力减弱，房地产景气周期处于尾声阶段，短期主流房价预计将由谨慎乐观向有限悲观转变，2020年重点城市楼价可能会呈现先抑后稳的态势，部分城市仍然存在较快上涨或较快下跌的可能。但由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，中国楼市的分化会进一步加剧。