预算案｜贵重商业地“缓推”　新发展区缺靓地皮、楼市食西北风

本财年2023/24年度政府地价收入（卖地收入加补地价收入合计）预计只有约150亿元，创下自2003/04年度后的廿年新低水平。在楼市处于上升走势时，即2016/17年度至2019/20年度，政府地价收入曾连续四年录得破千亿收入，惟按照目前卖地表内可供发售的地皮，也没有太多特别贵重的地皮，相信短期内也难以重回高峰水平。

未来数年政府地价收入也并不乐观，据地政总署资料，卖地表内尚余可供发售的贵重地皮不多，当中最贵重料为位于传统核心商业区的金钟廊项目，该项目占地约9.6万平方呎，预计可以地积比率约11倍重建，落成后总楼面约107万平方呎。此商业地皮在2023年2月卖地计划时公布，不过一直未有推出，当时市场预计每呎楼面地价介乎9,000元至21,000元，即估值介乎90亿至225亿元，为未来政府卖地的重中之重项目。

发展局早前指商业地“缓一缓也是有道理”

但近年传统商业区的商厦空置率高企，甲厦租务备受压力，发展局局长宁汉豪在2023年10月份的卖地计划提到，目前整体商厦平均空置率高达约10%，认为不推商业地“缓一缓也是有道理”。以上述言论推断，估计金钟廊项目短期内也未必会推出招标，未能贡献库房。

湾仔政府大楼重建项目　未纳入卖地表

至于同为港岛区的湾仔政府大楼重建项目（包括湾仔政府大楼、入境处大楼及税务大楼，连港湾消防局），早于2021年7月公布发展方案，地盘面积16.6万平方呎，以地积比率15倍，可建楼面约249.4万平方呎，拟建一幢楼高达52层的甲厦连酒店大楼。同年11月中环新海滨3号用地（3号用地）透过“双信封制”方式公开招标，并以508亿元批予恒地（0012），每平方呎楼面地价31,462元。

因此当时市场也预计湾仔政府大楼重建项目，每呎楼面地价可达1万至2万元，换言之，地皮估值料由250亿至500亿元不等。不过该项目至今依然未纳入卖地表内，也未有最新招标新消息，估计短期内也难以推出。

赤柱环角道豪宅地王未有新消息

住宅地皮方面，本来政府亦地王级豪宅地推出，不过近年住宅地皮地价不断下滑，该幅地皮估值随之下挫，终流标收场。赤柱环角道豪宅地皮在2023年1月份流标，截标前估值介乎52.8亿至96亿元，每呎楼面地价介乎约1.1万至2万元。不过在2022年9月份，住宅楼市仍处于上升状况时，该地皮的估值介乎高达119亿至206亿元，即流标前估值已大幅回落53%至56%。地皮流标后及后再没有重新招标的新消息，惟地皮依然保留在卖地表内。

新发展区方面，卖地表内有多达3幅位于东涌填海区的住宅地皮待售，为供应重镇之一，不过其中一幅东涌第106B区（东涌市地段第55号）用地，在2023年11月流标收场，估值8亿至16亿元，每呎楼面地价约2,000至4,000元。其后东涌第106A区（东涌市地段第54号）、东涌市地段第56号（东涌第106C区）也未有推售部署。

北部都会区缺官地　古洞近3年无地推出

至于北部都会区，卖地表内暂时未有相关可发售的地皮，对上由政府卖出的北部都会区地皮，已经要数到2021年4月及同年7月的古洞第24区、古洞第25区，当时两幅住宅地由新地（0016）及会德丰，分别以86.14亿及41.85亿元投得，每呎楼面地价7,183及8,499元，较2023年9月启德住宅地每呎地价5,392元更高出一大截。