预算案｜本财年地价收入仅150亿廿年最差　高峰期曾连续4年破千亿

楼市走势持续下行，拖累政府卖地表现。早前发展局局长宁汉豪表示，预计2023/24年度政府地价收入（卖地收入加补地价收入合计）只有约150亿元，若相关数字维持财政年度完结，将会创下自2003/04年度后的廿年新低水平。另外，值得留意，本财年度2023/24年至今，仅仅只有3幅地皮成功沽出，只为库房带来约72.73亿元，料创2008/09年度后新低纪录。

值得留意，在2016/17年度至2019/20年度，政府地价收入曾连续四年录得破千亿收入，有测量师认为，地价收入重回高峰至少需时2至3年，而且政府欠缺贵重地皮，因此更需要视乎造地情况。

坚尼地城住宅地每呎7071元　创21年最平

今年政府卖地表现十分严峻，据地政总署资料，2023/24年度期间推出5幅政府地皮，全部均为住宅用地，当中仅仅沽出3幅地皮。其中涉资最大额为启德第2A区2号地盘及3号地盘住宅地，由信置（0083）伙拍中海外（0688）、鹰君（0041）及华人置业（0127）合伙的财团投得，成交价53.5亿元，以项目总楼面面积99.23万平方呎，每呎楼面地价约5,392元。

其次为坚尼地城西宁街与域多利道交界的市区住宅地，由会德丰地产以17.2亿元夺得，每呎楼面地价7,071元，创出港岛区过去21年最平的呎价纪录。至于最后一幅为大屿山长沙一幅小型住宅地皮，由唯一入标发展商信置（0083）以2.03888亿元投得，每呎楼面地价2,492元，低下限8%。

两幅流标地皮　官地收入仅72亿

上述三幅卖出地皮仅仅为库房带来约72.73亿元。至于两幅流标地皮分别位于荃湾油柑头及东涌第106B区，当中荃湾油柑头住宅地已交由房协负责发展。

补地价不活跃　新地元朗东成里最贵价仅23亿

除了卖地表现不理想，补地价个案也并不活跃。最大宗个案为新地（0016），旗下元朗东成里“跨代共居房屋”项目，在2023年9月份以23亿元完成补地价，按总楼面约80万平方呎计算，每方呎楼面补价约2,865元。

其次为越秀地产（0123）油塘内地段第46号住宅地，于2023年11月以13.46亿元完成补地价，项目可建楼面共65.994万平方呎，每呎楼面地价约2,040元，较长实（1113）同区亲海駅系列的每呎楼面地价约5,283元，大幅下挫61%。此外，晶苑集团为旗下观塘巧明街晶苑工业大厦，完成换地交易，改为商业发展，涉及补地价逾6.93亿元。

地价收入150亿为过去20年最差

本财政年度的地价收入预计只有约150亿元，翻查过往历年地价收入资料，相关数字为过去20年最差情况，上一个低位为2003/04年度，当时社会正经历沙士时期，该年度地价收入仅仅只有54亿元。而2008/09年度亦为地价收入较差的一年，当时正值金融海啸，地价收入仅169亿元。

曾经连续4年地价收入破千亿

值得留意，近年地价收入一直是政府主要来源，自2010年辣招推出后，楼价不跌反升，同时也带动过去多年的百亿、千亿地价收入。资料显示，在2016/17年度至2019/20年度，合共4个连续财政年度，地价收入均超过千亿，最夸张为2017/18年的1,648亿元，主要由于全年有多达31幅地皮成功批出，带动卖地收入超过千亿元，当中最贵价为鸭脷洲豪宅地王以168.6亿元沽出，由内房财团龙光集团（3380）及合景泰富（1813）的合资公司夺得，风头一时无两。

及后2020/21年度虽然地价收入降至887亿元，不过随后2021/22年地价收入又再回升至1,430亿元水平，成为历来次高水平，而当年亦有百亿地王誔生，铜锣湾加路连山道商业地皮，由希慎（0014）及华懋以197.78亿元夺得。

莱坊料地价收入重上高峰需时两至三年

对于短期内地价收入有否机会重回高峰期，市场人士也未敢看好。莱坊高阶董事，估价及咨询部主管方耀明表示，目前市场仍有一定购买力，不过大部份市民都认为楼市出现跌势，会否进一步下跌，因为楼市回稳、回暖可能需要一年时间，也要待市民突破心理口理。至于地皮市场情况更严峻，估计至少需要两年至三年时间才能回高位，认为市场需要更有耐性等候。

方耀明解释，过往发展商投地发展新项目，融资贷款成本大约2至3%，惟目前已经升至6至7%，出现息口“倍升”、发展成本大增的情况，因此预计今年年中息口开始向下调，届时发展商才能重拾信心，地皮市场才有机会转势改善。

利息成本倍升至6至7厘　发展商投地欠信心

此外，未来贵重地皮供应也短缺，对于地价收入重回千亿构成一大难题。方耀明表示，政府卖地表已没有太多贵重地皮，仅尚余位于启德、赤柱的住宅地较瞩目，因此未来两至三年，地价收入也难以重上千亿水平。未来地价收入能否提升，也需要视乎政府造地情况、及个别发展商的私人补地价发展项目。