专访｜佳宁娜尹德辉：内地竞争激烈　拟三年掷30亿攻香港旧楼重建

在湾仔告士打道开设潮州菜逾四十年、早年积极在内地发展的佳宁娜集团（0126），近年回流香港房地产市场。佳宁娜集团地产部董事总经理尹德辉接受《香港01》专访表示，集团过去的资产主要分布在内地，内地与香港比例约为9比1，惟由于内地房地产市场竞争激烈，未来会加大在港投资，比例将调整至8比2、甚至7比3。

尹德辉又指，集团回流香港后，将主攻市区旧楼收购项目，并透露已设立一支收购团队，预计未来三年每年推出一个投资额10亿元的住宅重建项目，估计总投资额合共约30亿元。

尹德辉：官地招标太透明

要进攻本港房地产市场，首要是增加土地储备，尹德辉表示，目前要在港取得地皮，主要透过三个途径，包括竞投政府官地、竞投港铁发展项目或市建局重建项目，以及旧楼收购重建。他指，前两类土地来源，通常涉及庞大资金，对集团来说并不合适。而且，近年政府及市建局均会在标售土地后公布落选标价，他认为“做法太过透明”，若果发展商中标价较次标赢太多，也不是一件好事，容易造成内部问题。

因此，尹德辉指佳宁娜暂时会集中火力在旧楼并购范畴，集团已设立收购团队，自行负责整个收购过程，相信较市场一般发展商或财团透过中间人收楼，程序上会更快、成本更低，做法也更灵活及人性化。他进一步解释，过去数年不少内房进驻香港，惟他们并不熟识香港市场，只可透过中间人进行市区旧楼并购，在涉及利润因素下，其收购成本相当之高，亦造就“盲抢地”情况。

遇上天价业主　以“旧舖换新舖”协商重建

他举例，如集团一项市区并购项目，早前遇上索取天价的舖位业主，由于叫价太进取，集团遂改变策略，向业主提出以“旧舖换新舖”的建议，即旧舖位暂时交由发展商，待完成全幢重建后，再把新舖交还予业主，最终双方达成共识。

他认为，不是所有业主希望“吊高嚟卖”，部分业主只希望在原区保留物业，因此愿意与发展商妥协。他续指，上述以“旧换新”的做法暂时只适用于舖位物业“针子户”，对涉及数量庞大的住宅单位则较难采用。

重建旧楼具潜力　拣地是成功的一半

市区土地供应短缺，各大中小型发展商均积极透过旧楼并购，吸纳市区用地，尹德辉认为此方法极具潜力。他引述数字指，现时全港有多达4万幢楼龄超过五十年的旧楼，若在当中严格拣选有潜力重建、未用尽地积比率，且地盘面积大小适中、容易收购的旧楼，估计有多达1万幢值得收购，直言“拣地是成功的一半”。

他更认为，相比政府致力推行的新发展区，旧楼重建的价值更高，因市区旧楼要转化为新房屋供应“一定要问过小业主”，并非政府或大财团轻易能收购，情况与新界区新发展区或明日大屿填海工程完全不同。

新政府“以结果为目标”　新界区要“再睇定啲”

新政府即将上场，实行“以结果为目标”的施政理念，尹德辉指，新界区楼市前景有必要“再睇定啲”，他预计海量供应将会涌现，且该些供应也会跟随内地房地产发展方针，贯彻“房住不炒”的大方向。不过，对整体香港房地产市场，他仍然感乐观，

海坛街单幢盘7月初推出　提供115伙

回流香港市场，集团首个项目为深水埗海坛街223至225A号单幢新盘，最快今年7月初开售。项目提供115伙，主打开放式户及一房户，另设部分平台特色户、顶层连天台特色户。地下至一楼为商业部分，二楼为会所。

尹德辉指，项目的开放式户型，最细面积料至少约200平方呎，一房户则由约300平方呎起。以目前市区新盘开价约2万元计算，估计项目入场费约400万元起步。

对于集团第一个住宅项目即将登场，他透露，项目于数年前已完成收购，每呎楼面地价仅约7,000元，低于一般收购价，故建筑成本有所调高，由每呎4,000元调升两成至5,000元。提高建筑成本增加，是要为集团建立品牌形象，打下基础及标准，他期望集团未来的项目“不单止要用鱼翅，更加要用粗翅，犹如佳宁娜老本行潮州菜一样，提供高质产品。”

拟与内房、基金合作合组财团收购

尹德辉又透露，集团现时仍有数个项目正在收购当中，分布在深水埗、鸭脷洲、黄大仙区。未来亦会继续开拓收购机会。他指，现正与部分位于内地二线城市的知名发展商及房地产基金商讨，未来或合组财团在港进行收购，预计集团未来可至少“一年一Project”。

除旧楼收购，佳宁娜亦看好数据中心前景，去年中斥约9,000万元买入葵涌货柜码头路88号永得利广场中层全层，发展为数据中心，面积逾2.3万平方呎，内设约350个机柜，将分期推出招租，至今暂租出约100个，每年租金收入暂约720万元。

告士打道40年老店成功续约五年

至于集团位于湾仔告士打道、营业逾四十年的老店，尹德辉表示，舖位面积约1.5万平方呎，自1982年起一直由佳宁娜用作潮州酒楼，早前已续约，最新租约长达五年。尹德辉透露，虽然集团餐饮酒楼未有打算扩充实体店，但未来会加强网上销售及推广，以配合网上零售的大方向。