测量师：东涌地流标因补地价偏高　超市场预期20%

港铁（0066）东涌牵引配电站物业发展项目今日（5日）公布流标收场。有测量师认为，项目补地价金额超过市场预期最多两成，成为流标关键，而且同区土地买卖个案甚少，令政府当局难以掌握实际市况。

莱坊估价及咨询部高级董事黄嘉咏表示，东涌配电站项目流标，估计主要原因是项目补地价偏高，项目每平方呎补地价超过5,000元，比较市场预期高出逾10至20%，令投资回报降低，因此令发展商对入标价有保留。

另外，她认为，地皮现时未有铁路站直接覆盖，而项目比较远离东涌地铁站及市中心。未来的东涌延线预计在项目落成后仍有一段时间才竣工，发展商可能因而出价保守。

政府估算与市场有明显落差

至于泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚也认同项目补地价金额过高，他指出，个人预算该项目的补地价金额应为每平方呎约2,500元，远低于政府订定的数字。

他又解释，政府订定的补地价金额通常是参考同区的现有土地成交个案，不过该区过去甚少相关土地买卖，政府基本上难以掌握市况。此外，他又估计，目前发展商普遍的建筑成本已达到每平方呎约6,000元，较过去数年已有明显上升，若政府在订定补地价金额时低估相关成本，则会与市场预期出现明显落差。

普缙助理总监 (专业产业咨询及估值)李隽杰表示，项目补地价金额水平太高，计及向港铁支付的分红，发展商难以获得合理利润，以东涌东环及升荟为例，两个项目每方呎售价大约只有1.3万元至1.6万元。

地皮的估计总可建楼面面积约94万方呎，而且距离港铁东涌站较远，附近的基础设施亦尚未完成，因此项目流标属预期之内。