【星之谷】高回佣引爆零首付﹖银行两招把关
传媒报道指长沙湾一个楼盘早前怀疑以高回佣方式销售，遭一手住宅物业销售监管局跟进调查，由于高回佣会牵涉买期实际首付开支，外界关注买家收取高回佣，同时又申请到高成数按揭，是否会出现“零首付”，甚至是“负首付”的情况？其实这只是一厢情愿的想法，银行早有两招把关，将新盘的估价拉回至合理水平，避免贷款额会超出按揭成数上限。
买新楼，地产代理提供回佣其实并不罕见，而超高回佣则是在近几年才出现。例如报道提到的楼盘，回佣高达40%，主要原因就是近年楼市气氛转冷，需要透过提高优惠去吸引准买家出手。
不过，买家在申请按揭时注意，银行是以“光猪价”而非合约价，去计算承按物业价值。合约价一般是指扣减楼价优惠后的价钱，而光猪价则是将合约价再扣减发展商合约内标明的回赠后的价钱。假如一个单位楼价1,000万元，发展商价单的最高折扣是20％，另外再送3万元现金，该单位合约价是800万元，光猪价是797万元。银行在计算按揭成数时，会以797万元或估价的较低者为基准。
另一方面，银行亦会要求买家申报所获得的回赠，包括银行按揭回赠、中介回赠等，如回赠多于贷款额1%，金额需从贷款额中扣除。如果买家未有申报，或在申请按揭时未知实际的回赠金额，银行也有其渠道去向发展商了解提供予地产代理的佣金数目。例如上述的楼盘，当时审批按揭申请时，银行已经将大部分的代理佣金视作给买家的回佣，并且在估价上作出调整，这样“守尾门”的做法，亦可确保物业的估价贴近市价，避免资不抵债的风险。
首付预算或增加
买家切忌被高回佣冲昏头脑，反而需要计清楚首付预算。以往地产代理的回赠大多是在物业成交后才发放，但银行会事先在贷款额中扣除，例如本身借500万元，地产代理会在成交后回赠30万元，银行会从中扣减，变相贷款额减少30万元，而这一个差额需要提供额外的首付去填补，才能完成交易。一旦买家没有预算，首付资金不足，就会导致交易触礁。
即使回佣是在成交前所获得，例如存放在律师楼，在签约时一并用于缴付楼价，银行在查询买家的首付来源时，后者要如实申报佣金是首付的一部分。
最后要提醒，买家在申请按揭时需要填写相关的申报声明，是具有法律效力，银行亦会不时主动调查，一旦发现有人刻意隐瞒或漏报，可能会交由执法部门处理，所以贷款人不宜冒险。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）