施政报告后首幅官地明截标　启德跑道区住宅地估值41亿

启德发展区第4E区1号住宅地将于明日（27日）截标，为《施政报告》后首幅截收标书的官地，有业界人士认为，施政报告对住宅市场着墨不多，维持原有预测，预计该跑道区“内海景”地皮，每平方呎楼面地价介乎1万至1.25万元，估值约32.8亿至41亿元。

为区内面积最细　估值最高每呎1.25万

上述地皮面积约59,718平方呎，地积比约为5.5倍，最大可建总楼面为32.85万平方呎，暂为区内面积最细的地皮，望向九龙湾方向。地盘上的住宅建筑分为高座及低座，低座物业不得高于香港主水平基准35米、层数限制于6至8层内，而高座住宅建筑物上盖面积则不可多于地盘范围25%。整个住宅部分涉及不得多于31.65万平方呎。

至于地皮东南及西南面部分范围被划作商业部分，商业部分不得少于11,948平方呎，整个项目发展期止于2026年9月30日。

施政报告未构成刺激作用　维持预测

普缙执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典表示，早前市场预计政府或有机会在住宅物业方面减辣，又或是优化“林郑PLAN”，不过，最终住宅范畴未有任何新措施。他认为，《施政报告》对官地市场未有构成任何利好或利淡的刺激作用，坦言“一切照旧”，对上述启德地维持预测，料每平方呎楼面地价11,500元。

招标结果反映撤空置税因素　具指标性

至于莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文则认为，早前政府撤销空置税，是次招标结果对地价走势有“指标性”作用，亦可了解发展商对后市的看法。他相信，入标财团会以实力雄厚的大型发展商为主，料约有7至10个发展商入标，部份中资亦会参与。

他指，由于地皮享有“内海景”，料项目总投资额高达60亿至70亿元，落成后每平方呎可卖2.8万元起。