【诚哥妙算】中环中心买家接火棒　小巴大王劈价三成放售楼面

疫情一直未放缓，各类商业物业价格回落，即使持有甲级商厦的资深投资者也要割价求售。三年前，长实集团（1113）以402亿元售出中环中心75%权益，成为市场焦点“巨刁”，当时买家之一的“小巴大王”马亚木，近日放售持有的其中三层楼面，意向呎价约2.9万元，每层叫价约7.2亿元，较两年前放售时的意向价再低逾三成。

意向呎价穿3万元

市场消息透露，由马亚木持有的中环中心三层低层全层楼面，包括20楼、26楼及29楼，新近推出放售，每层楼面面积约2.5万方呎，意向呎价约2.9万元，即每层意向价高达逾7.2亿元。“小巴大王”马亚木儿子马侨生回复《香港01》查询时表示，不评论上述消息。

翻查资料，2017年长实集团以402亿元售出中环中心75%权益，当时买家包括中资中国国储能源化工集团，及伙拍多位本地资深投资者，包括中国港澳台侨和平发展总会会长、中华总商会永远荣誉会长卢文端、投资者“小巴大王”马亚木、“磁带大王”陈秉志、还有“物流张”张顺宜及蔡志忠等。当中又以马亚木承接的楼面最多。

不过，随后在2018年2月份中国国储能源化工集团退出，其位置由世茂房地产（0813）许荣茂及金利丰李月华等取代。在2018年4月份该批投资者完成分楼程序，之后也各有部署。

由招租改为拆售

其中，由马亚木持有的13层楼面，当中有12个单位于2018年8月份透过地产代理推出招租，单位分布在中低至中高层，意向呎租83至95元。在同年9月份，马氏再委托地产代理为68楼12至13室进行招租，意向呎租更高达105元。

2018年10月份马氏改变策略，把中环中心26楼的7个单位“由租转卖”推出拆售，入场单位面积约1,735方呎，意向呎价约4.2万至4.35万元，售价逾7,280万元。若以当时和最新的意向呎价作比较，是次推出的三层楼面，较两年前回落约31%至33%。

有消息人士透露，是次市传马亚木愿意劈价求售上述三层全层，主要由于港岛甲级写字楼租务市场走势向下，租金水平较两年前的高峰期大幅回落，租务回报未如理想。如腾讯（00700）旗下子公司、手机游戏公司Riot Games，于上年8月份提早近两年退租马亚木持有的中环中心51楼1至3及6至7室，涉及面积约10,838方呎，月租高达约102万元。

租务回报逊预期

而马氏与其他投资者在购入中环中心整批物业时，采用高息贷款，融资成本高昂，而今年马氏亦有把旗下27楼、29楼及47楼全层加按。市场估计，上述租务表现及借贷利息成本等因素，令马氏改变态度，不惜减价，急急求售套现。

翻查资料，中环中心的呎价于去年初已跌穿3万元关口。如纪惠集团在2018年8月份，以逾7.623亿元购入该厦19楼全层，面积24,592方呎，呎价约3.1万元。不过在2019年1月份，该集团再下一城以逾7.369亿元购入该厦28楼全层，面积约24,980方呎，当时成交呎价已跌至约29,500元。