按揭“还息不还本”实情是额外借贷？　全期利息开支有增无减！

本港经济走下坡，武汉肺炎疫情仍未受控，营商环境进一步恶化。有银行提出多项“抗疫”金融服务支持措施，包括物业按揭贷款“还息不还本”，以助客户短期资金周转。

其中，中银香港（2388）宣布，由即日起至今年6月底，于中银供款1年或以上，且过去12个月还款纪录正常的按揭客户，可申请“还息不还本”，为期6个月，期满后可因应情况申请再延长6个月，即最多12个月无须偿还本金。

“还息不还本”，固然可减轻贷款者还款压力，换来喘息空间，但金钱世界，少有免费的午餐！

全期利息开支变相增加

简单而言，“还息不还本”犹如额外缴付利息，换取6至12个月的喘息空间。以1,000万元楼价为例，在6成按揭贷款额，按息2.35厘，25年还款年期下，全期总利息本应为1,939,800元。如果业主于供款第2年（即第13期）申请“还息不还本”12个月，当时尚欠本金为5,821,493元，每月“还息”1.14万元，12个月合共缴付了13.68万元的利息开支，而由于期内不用“还本”（共约18万元），因此12个月后，尚欠本金不变，仍为5,821,493元。

换言之，如果贷款者为了暂缓偿还一年的本金，在上述例子为18万元，须额外多缴13.68万元的利息，令全期总利息开支由原来1,939,800元，升至2,076,600元。

由于偿还按揭贷款的初期，客户每月供款主要是还利息，到后期才较多是偿还本金。因此，如果业主于供款稍后的年期，申请“还息不还本”计划，所额外多缴的利息则相应减少。例如于供款第20年（即第229期）后才申请有关计划，每月利息3,477元，12个月利息支出为41,724元，令全期总利息增至1,981,524元。

“还息不还本” 犹如再借钱

上述例子显示，利用“还息不还本”的周转方式，等于向银行借入当时12个月的本金支出，再摊分于往后的年期以复利计算利息开支。故此，申请“还息不还本”时还款年期愈早，所增加的利息成本愈高。

星之谷按揭行政总裁庄锦辉解释指，“还息不还本”的确可以为客户提供资金周转，但由于未偿还的本金，会在未来的还款期以复利利息计算，亦相当于以尚欠本金的年利率价值，以上述第2年还款年申请为例，未偿还的本金将摊分在未来24年，并以复利偿还，导致出现未偿还1年的18万元本金而产生13.68万元的利息。

部分还款、按揭挂钩户口可抵销利息支出

中原按揭董事总经理王美凤指，其实“还息不还本”主要为客户提供短期周转，若然客户度过困难时期后，可透过不同方式，抵销计划内所产生的利息。她提出，例如客户在日后财务状况回复正常后，将额外资金作部分还款（Partial Payment），又或者将资金存入按揭储蓄挂钩（Mortgage Link）高息户口，以抵销过去额外的利息支出。

另外，庄锦辉提醒业主，若选用“还息不还本”计划后，应预先计划财务状况改善后有所行动，例如利用周转所得的资金投资，以获得比按揭利率更高的回报。他又指，如果业主是为了短期周转，其实亦可考虑市场上的私人贷款。以网上私人贷款为例，借入20万分5年摊还，每月还款大约3,400元，期内产生的利息及手续费约1万元。