投资车位易赚难蚀？　新手睇实4大留神位　小心“损手”离场

楼市回勇，连带车位价格也反弹！好像荔枝角曼克顿山单号车位上月以360万元易手，创区内车位价新高。同时，天水围嘉湖山庄连录短炒个案，其中一个车位大约4个月内3度转手，去年12月以100万元售出，到4月已升至138.6万元成交，较原价高近4成。
投资车位，入场门槛“较低”，放租又不用担心“租霸”，加上车位不用特别装修，省却许多功夫。然而，天下无“稳赚”的资产，《香港01》为你找出4大留神位，减少新手“损手”离场机会。

留神位一、投资者较难评估市价　 随时“高追”

相比投资私人住宅，车位的限制较少，只需要缴付从价印花税（AVD），而不受买家印花税（BSD）或额外印花税（SSD）影响，如200万元或以下车位的印花税只需1.5%，加上车位不像住宅要大装修，更加不用担心有租霸，因而吸引不少投资者。

只不过，车位投资亦“有辣有唔辣”，车位做按揭与物业有异。按照目前政府规定，车位按揭最高只能造4成，而按揭息率亦不会与物业按揭相同，一般批核的按揭年期最高15年。一般而言，因为影响车位价格的情况较为复杂，如停车场是否在屋苑或商场附近、车位是否位于停车场出口，就连那一层、单边位、阔度及有没有盖等因素都会影响车位售价。因此银行在估价、按揭成数亦会较物业按揭为保守。即是说，投资者本身要有一定资金才可入市，须预备6成首付。

除此之外，成交宗数反映市场是否活跃，交投较活跃才可更准确反映市价。根据中原地产统计，3月整体车位录415宗。亦即是说，投资者难得到同一屋苑的即月成交数据，令其难以知道现时的“市价”。如果投资者对价位判断有误，可能会变成了“高追”，最后要损手离场。

留神位二、车位出租或转手可能限制

另一边厢，由于产权问题，买卖车位亦有可能出现限制，令车位成交随时出现“有价冇市”的情况。皆因不同的大厦公契，对于车位出租或转售会有不同的限制，有部份住宅规定，车位只能转售或转租予业主或住客，又有些车位规定必须连同物业单位一并购买，即表示投资者将来放租或放售时客源会比较狭窄，投资价值就大打折扣。

拥有多年投资车位经验的V+物业联展中心顾问沈永年指，由于政府近年希望减低车位炒卖情况，现时很多新盘所提供车位属于“新产权”，“买车位最复杂就是产权限制，有些车位属‘旧产权’，转手限制会较低，如果地理位置不错，这些车位就会变得非常抢手。相反，‘新产权’转手限制较大，规定优先转手或放租给屋苑业主，就可能难找到买家接手。”

不过，他提到，政府未有对所有新增车位的产权定下划一标准。投资者如想入市，为以防万一，入市前必须仔细询问经纪、向物业的管业处要求查阅副本、或向土地注册处付费查阅，确认公契条款。

留神位三、现时车位放租回报率偏低

投资者买车位除了希望“低买高卖”赚快钱之外，亦希望放租出去有不错回报。但事实上，投资者却不要期望有很好回报。

事实上，近年车位价格飞升，不少车位的租金追不及售价升幅，导致新购车位的租金回报率下跌，以东涌蓝天海岸为例，入场叫价180万元，入场月租仅3,000元（连管理费），回报率仅2厘。沈永年表示，近年香港的车位升值急速，如果投资者现时才入市的话，可能已属于“高追”，料车位升值空间已经不大，“车位只需要交好便宜管理费，当然要视乎地段，但一般而言，香港车位放租都未必有2厘回报。”

留神位四、买车位勿贪平　宜买大屋苑车位

不过，投资车位亦不是“逢买必输”，投资客做足“功课”亦十分重要。首要了解区内车位供应、出租率、屋苑车位比例，倘住户与车位比例是1:1，正常情况下，该屋苑的供应量已经不少，自然投资价值较低。相反车位量少住户多，升值潜力则较大。

沈永年表示，对比投资住宅及舖位，投资车位属幼稚园级别，因为投资者不太需要熟读香港整个投资大环境。相反，只要留意个别地区资讯，甚至只须知道个别屋苑的资讯，即可下投资决定。

“我买车位是留意该车位所属的屋苑是否大屋苑，楼上的单位是否大单位。因为住客大多是家庭户的话，有车的机会就会增加，有车自然对车位有需求，这种车位更宜放租出去，而且升值潜力更大。相反，楼上住的是单身汉的话，有车的机会都不大，投资者的车位自然难租出。基本上我到车位现场考察2至3次，就可以下决定。要提醒的是，投资者千万不要因为‘贪平’而去买车位，以免因地理因素，很难放租出去。”