【星之谷】远期楼花陆续收楼 “未估足价”按揭冒现 两方法解决
买楼申请按揭，银行惯常会根据买入价计算按揭成数。但在楼市逆周期下，笔者发现越来越多新盘收楼时，因为估价大幅低于买入价，银行只能以估价计算按揭成数，导致买家需要准备更多首付，不过仍有解决方法的。
申请按揭时，如果估价低于物业买入价，银行都会尽量为客人向估价行争取调整估价至买入价后，才计算贷款额。
落成后估价急跌 建期买家须补首付
不过，近年不少新盘由开售至落成，期间跌价近两成以上，申请按揭时拉升估价难度就大大提高。譬如楼盘两年前以高于市价的1,000万元开卖，现在预备收楼，惟同区二手楼价已下跌两成以上，单位市值现仅700万元，以“建期”方式支付的买家在收楼时，便不能再用1,000万元计算按揭成数，而是以市价700万元计算，需要补回大量首付。
此外，两年前采用发展商“呼吸plan”及“即供”方式支付的买家，现在想转按至银行甩发展商按揭，同样面临“估不足价”问题，银行便不能用当时买入价计算贷款额，买家需要补钱才能甩发展商按揭。
至于一早采用“即供”支付的买家，就不用担心按揭问题，因为虽然估价下跌，但银行一早已经放款，亦不会因此而追收贷款（call loan）。
银行及按揭保险公司 宜齐估足价
其实“估不足价”不只是银行方面产生，笔者也见过一些个案——买家于收楼时申请按揭，银行是估得足价，但按揭保险公司估不足，申请人需要增加首付，或放弃申请高成数按揭，只申请银行本身的7成按揭。
随着今年多个长成交的新盘陆续入伙，笔者估计银行或按揭保险公司因估不足价而缩减贷款额情况会增加，以“建期”支付的买家可能需要准备多些首付去完成交易。
中小型银行或成最后救生艇
其实，如果银行估不足价，解决方法是去不同银行“quote 估价”，寻找估得足的银行，很多时候可能需要寻求中小型银行协助。
但如果是按揭保险公司估不足价，解决方法是申请另一间按揭保险公司，或向该公司上诉。笔者见过有个案上诉后，按揭保险公司能批准以买入价作为估价，前提是银行本身也要估得足价。不过，按揭保险公司保留最终决定权。
值得一提的是，去年9月政府进一步放宽按保之后，楼花盘已与现楼及二手楼睇齐，可以接受即供按揭申请。
至于准买家如果要买长成交期的楼花，笔者建议采用“即供”支付，否则如果两年后楼价下跌，便可能会出现相同情况——银行因估不足价而未能借出意向贷款额。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)