WeWork为何成为不可持续的“共享”?

曾被誉为“独角兽”的美国“联合办公空间”公司（WeWork）在新泽西州联邦法院申请破产保护。WeWork破产事件要算是美国近年来最严重的企业倒闭事件之一。目前，WeWork中国官方发布消息称，与WeWork中国没有任何关联，WeWork中国拥有独立经营和管理能力。

WeWork创办于2010年，一度被称为“未来办公空间的代表”。WeWork着力地产业务，长期承租并改造房屋，然后分割为不同的办公空间，再短期转租给其他企业。多年来，WeWork的烧钱商业模式从未受到过挑战，该公司创始人诺伊曼(Adam Neumann)成功地让投资者，尤其是软银相信，它不是一家办公室租赁公司，而是一家以“提升世界的觉悟”为使命的充满活力的科技公司。虽然WeWork从未实现过盈利，但2019年初，在首次公开募股前夕该公司的估值达到了470亿美元。

但事态很快就开始崩溃，外部投资者对其泡沫般的估值犹豫不决，并对诺伊曼对公司实施铁腕控制的非正统治理安排提出质疑。首次公开募股计划被搁置，公司支付给诺伊曼17亿美元并要求其离职。房地产资深人士马特拉尼 (Sandeep Mathrani) 被任命管理该公司，他尽最大努力通过削减成本和重新谈判租赁协议来扭转局面。2021年，他通过一家特殊目的收购公司（SPEC）成功将公司上市，估值为90亿美元。然而，由于疫情导致办公市场低迷以及工作方式远程化的持久转变，他的努力化为泡影。11月6日，WeWork申请破产，该公司在39个国家的777个地点租赁了办公空间。

数据显示，截至6月底，WeWork揹负净长期债务29亿美元，长期租赁负债超过130亿美元。WeWork之所以能撑如此之久，主要依赖风险投资的不断输血。统计显示，自其成立以来，WeWork累计融资金额高达120亿美元。

必须意思到，WeWork其实依赖于高风险的赌注，但在利率上升和房地产市场低迷的世界中，这些赌注都必以失败告终。在WeWork的案例中，风险源于一种商业模式，即对房产进行长期租约，有时长达20年，同时斥巨资进行时髦的翻新，然后其用户可以以短至一个月为期租用这些空间。当写字楼租赁市场低迷时，由于市场上有更便宜的选择，该公司不得不支付租金，而租金远远超过了它向租户收取的费用。

WeWork作为共享办公的典型代表，一度成为共享经济繁荣时期的宠儿。共享经济在当时正处于风头无两的阶段，它的核心理念——将闲置资源最大化利用，由此深受市场追捧。WeWork敏锐地抓住了这个机遇，推出了共享办公模式，迅速引发市场需求热潮。在这种模式下，个人或企业可以灵活租赁办公空间，无需承担传统长期租赁带来的高成本。

其次，WeWork的商业模式基于一个假设：在一个经济周期中，总会有一部分企业需要短期或长期的办公空间，而这部分企业可能没有足够的资金去购买和维护自己的办公空间。因此，WeWork提供了一种解决方案：以较低的价格提供高品质的办公空间，并提供一系列的附加服务，如会议室、打印、咖啡等。

随着WeWork的发展，其商业模式的问题逐渐暴露出来。最核心的问题在于，WeWork逐渐偏离了共享经济的初衷，更倾向于一种传统的租赁模式。它不再侧重于将闲置资源最大化利用，而是成为了一个纯粹的办公空间提供者。这种转变导致WeWork面临高昂的成本，包括办公室的租赁、装修、维护以及员工薪酬等，而收入却难以覆盖这些支出，从而使得盈利能力始终无法实现。同时，为了保持高品质的服务和环境，WeWork需要投入大量的资金进行维护和升级，这使得它的运营成本非常高。这两个问题导致WeWork始终无法实现盈利。

还有一个必须注意到的背景：在2015年受到互联网行业高速发展的影响，产生了非常多的中小企业，在那个万众创新，资本漫天飞的时候。借着时代的红利，共享办公通过疯狂跑马圈地和烧钱开始迅速扩张，而高潮过后，掩盖在高速扩张下的问题开始凸显。一旦市场开始收缩，资金无法快速回笼，企业自然很难自负盈亏。而随著疫情来袭，使得全球大多数公司关闭办公室，人们被迫在家工作，空置率上升，这也进一步打击对WeWork 共享办公空间的需求，业务随之急转直下。

WeWork的困境是其自身商业模式的问题。当它走向传统租赁模式，这个模式很容易模仿，没有别的特别，就是大量资本投入，风险相当大。WeWork这个模式其实被广泛复制，如今大环境下也将引发一轮坍塌。当年扩张有多疯狂，如今溃败也就有多“来势汹汹”。

而就香港而言，香港近十年本就有好多小型办公室出租，供应量早已供过于求。另，本地公司较为传统，对未能完全接受共享办公室或hot desk模式，所以对共享办公室需求未如其他地区一样高。所以相对来说，WeWork申请破产保护在香港说引起的“海啸”作用恐怕也有限。