加大城市住宅供给　深圳多宗商业用地调整为住宅用地

住宅用地紧缺问题一直困扰深圳。根据《深圳特区报》，近日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等区。

近年来，深圳多措并举保障住宅供应，“商改住”是重要途径之一。今年5月，深圳坪山、宝安也曾经将多宗商业用地调整为居住用地。

“十四五”期间，深圳将建设筹集住房89万套（间），其中公共住房54万套（间），在“十三五”期间保持供应放量的基础上，再度大幅提升。

报道指，多重举措的保证下，深圳居住用地供应持续放量。根据深圳市规划和自然资源局于10月10日公布的存量住宅用地资讯，深圳市存量住宅用地项目总数612个，存量用地总面积1159.98公顷，其中未动工土地面积334.11公顷、已动工土地面积825.87公顷。已动工土地面积中未销售土地面积329.51公顷。

再度“商改住”

2021年7月，深圳市规划和自然资源局起草《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，当中提到，对于原批准用途为居住的土地整备留用地，可提高开发强度，超批覆规模部分可用于建设可售的公共住房；对于原批准用途为商业的土地整备留用地，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。

这是深圳首次明确允许商业用地调整为居住用地。深圳允许调规的背景是，深圳商业用地有一定过剩。根据第一太平戴维斯2022年10月19日发布资料，2022年第三季度，深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964.0万平方米。

第一太平戴维斯预计，2022年第四季度深圳还将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应；“鉴于新增供应可观，市场去化仍将承压，全市空置率预计继续上升。”

根据《深圳特区报》，深圳本次还集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度。报道指出，深圳本次“商改住”的规划调整中，为节约集约利用土地，还增加不少公共配套与设施的配建，以此最佳化和完善片区公共服务能力，另外为了兼顾职住平衡，交通设施周边的居住用地供应也在提速。

此种背景下，将商业用地调整为居住用地，既能够改善商业用地过剩的问题，也能够起到职住平衡的目的。

报道引述广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。他指出，将商业性质的土地变更为居住用地是深圳二次房改的保障措施之一，其要达到两个目的，一是要将居住用地的规模占到30%左右，二是要将公共住房的占比提到60%，“商改住”举措对解决这些问题也有帮助。

《每日经济新闻》评论称赞，深圳新规一举数得，对于一线及新一线城市而言，深圳的灵活做法，有一定的借鉴意义。新规可以加大城市住宅供给。像深圳这样的一线城市，也包括部分新一线城市，住房供应总体上仍低于需求。加大住宅供应，可以抑制房价过快上涨趋势，保持城市竞争力。

其次，如果新规再进一步，允许部分房企持有的商办用地“变性”，则可以帮助企业盘活沉淀的固定资产，加快资金流转，变相纾困企业，也会救活一批被商办拖累的房企。

其三，根据市场需求及时调整供地类别，也能保证地方政府土地供应的活力，吸引充足的买家，使地方性的“土地财政”有一定可持续性。