01独家｜大湾区置业货不对办　业主：分明系针对港人嘅跨境骗局

近年来，政府一直鼓励港人到大湾区置业。有调查显示，不少人考虑于大湾区置业作度假或退休养老之用。然而，不时都会传出港人陷入“烂尾楼”圈套。曾是内地知名地产巨头的“广州富力地产”涉嫌虚假宣传，将原本不可住人的办公室，宣传成可以住人的公寓，销售员更误导买家可以“商住两用”。
不少业主收楼前才知真相，但已追讨无门。有业主早前向《香港01》表示，发展商早知该地段只能兴建办公楼，却以“公寓”为名对外出售，更邀请多位香港名人、明星出席展销会，以“拎包入住商务酒店及复式高级住宅”宣传，分明是专门针对港人的跨境骗局。

保税区公寓变办公？

富力优派广场位于珠海保税区，共有6栋，分别为A至F栋（即1至6栋）。A栋为营销中心，B、C栋为层高4米多的复式结构，D、E栋为平层结构，F栋为纯办公。D、E栋第一批交楼，F栋第二批交楼；B、C栋于2022年交楼。

富力优派广场的项目出卖人为珠海保税区蔡氏仓储发展有限公司。天眼查数据显示，该公司主营业务为“仓储；物业租售（限自有物业）；汽车配件、电子产品加工、建材产品销售及相关贸易”，未有涉及房地产开发。

不过，蔡氏仓储的两大股东分别为珠海富力房地产开发有限公司（出资75%）和珠海市诚基置业有限公司（出资25%），两大股东均为房地产企业。

早于2007年，《中华人民共和国海关保税港区管理暂行办法》已列明保税港区实行封闭式管理，保税港区内不得居住人员。2022年1月1日出台的《中华人民共和国海关综合保税区管理办法》也规定，保税区实施封闭式管理，除安全保卫人员外，区内不得居住人员。

2019年6月，珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）政府门户网站公示的一则《珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）商品房交易若干事项提醒》指出，保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。简单而言，珠海保税区海关监管范围内的商品房并无居住功能。

业主们控诉，富力地产在2016年买地时已知法律规定保税区不能住人，但仍然以“公寓”为名兴建出售，涉嫌计划预谋跨境诈骗。据业主提供的《优派广场商品房认购书》显示，商品房用途为“公寓”，预售房合约上却注明“该商品房的规划用途为办公”。

有业主介绍，他们签订认购书时需先付订金，2、3星期后，他们再亲身到珠海签正式合约。他们发现商品房规划用途有异后已即场询问发展商，但对方解释是公寓、办公商用两用，因此合约上写办公是正常，“佢哋话有在场律师，上市公司唔会呃你架”。

复式属违规违建？

除此之外，该楼盘涉嫌违规违建。据业主提供的图片及影片显示，示范单位为复式设计，上层有两间睡房，下层则是客厅、洗手间及开放式厨房。

惟广东省住房和城乡建设厅今年1月20日发布的《广东省住房和城乡建设厅关于2022年度查处第三批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》显示，珠海保税区蔡氏仓储发展有限公司开发的珠海富力优派广场项目存在虚假宣传商品房功能性质、房屋加建夹层、延期交房的行为。

公告显示，有关部门已约谈该企业，并予以行政告诫，依法责令限期改正。该行为已整改。惟业主们指出，即使政府已出具相关公文，发展商仍未有解决问题，甚至直言“可以偷偷地去住”，涉嫌诱使业主共同犯法。

另有业主曾到珠海住建局询问是否可以入住，该局的谭科长表示“可以住人”，但拒绝出具相关文件作实，“如果我哋业主去住，火警包唔包保险？即喺话如果有咩事呢，就喺业主自己去承担责任。我哋已经畀人呃咗啦，你政府仲要推我哋去火坑？”。

2018年8月，国务院发布《港澳台居民居住证申领发放办法》，香港人只要在内地合法居住、就业或读书半年或以上，就可以申请内地居住证，即时享有“3项权利、6项基本公共服务、9项便利”，包括参加社会保险、享受当地医疗服务等等。

业主代表梁小姐透露，曾有买家持房产证到公安部门申请居住证，但被拒绝，“政府倡议我哋返去大湾区退休或者居住、融入大湾区，我哋而家嘅目的系融入大湾区，但居然连一个咁简单嘅居住证我都办唔到，即系我唔可以有任何嘅福利啦，我去病咗去睇医生都睇唔到”。

名人效应　麦玲玲：未有向现场人士推销涉事楼盘

据介绍，2018至2019年，发展商在香港举办多个大型展销会，并邀请多位知名艺人、名人出面活动，包括知名堪舆学家麦玲玲、李承责，前港姐杨思琦、艺人郭晋安等等。

不少业主表示，当在报章杂志上看到名人代言的楼盘广告，某程度上会大大提升对发展商的信任度，再加上当时的富力是内地知名地产巨头，且过往没有任何违规、“烂尾楼”的纪录，他们才决定入市认购，未料货不对办。他们认为，前述名人在事件中责无旁贷。

麦玲玲受访时澄清，自己并非代言人，只是在2018年以表演嘉宾的身份出席过一场活动，当时仅介绍了流年风水，未有向现场人士推销涉事楼盘。

麦玲玲表示，自己在展销会上现身，或增加了业主们买楼的信心，虽然在此事上毋须担责，但她仍尝试协助业主们联络发展商，“我觉得自己个角色喺试吓帮手拆解件事，等大家有个满意答复”。

业主们表示，香港政府一直鼓励港人到大湾区生活、置业，但他们维权一年半以来，只有消费者委员会愿意为他们跟进，其他部门则互相“抛波”。他们质疑港府鼓励港人融入大湾区的同时，是否有责任出台相关政策以保障港人在内地投资买楼。

麦玲玲坦言，无论在内地抑或国外置业都会有风险，尤其通关后，不少港人更频频接到地产代理商来电推销到大湾区买楼，政府在鼓励港人融入大湾区的同时，也应该“行多一步”，为市民提供更多在内地生活、置业的资讯。

对于是否涉及虚假宣传，2022年，《东张西望》曾向珠海保税区蔡氏仓储发展有限公司查询，对方回复称，2017-2019年是由广州美联港置房地产代理有限公司珠海分公司在香港举行与项目相关的展销会，其中涉及的宣传资料及宣传术语均由该公司自行制作。

珠海保税区蔡氏仓储发展有限公司在销售现场已按政府部门要求公示优派广场项目相关的预售证、规划许可文件、《商品房买卖合同及补充协议》等文件，前述文件均明确公示物业用途为办公。

业主已与珠海保税区蔡氏仓储发展有限公司签订《商品房买卖合同及补充协议》，并在相关部门备案。合同中明确对物业用途约定为办公，与现场公示文件一致。合同对于买卖双方关于所购房产的各种权利义务有明确细致的约定，双方均应严格遵守相关约定。认购书作为预约合同，在签订《商品房买卖合同及补充协议》后已经依法终止，双方的权利义务应以《商品房买卖合同及补充协议》的约定为准。

富力楼盘疑虚假宣传　苦主申司法覆核：绝不鼓励港人到大湾区置业

律师：富力优派广场是办公用房，原则上不能住人

记者曾咨询珠海市政府有关富力优派广场能否住人，但对方仅回复“富力优派广场2栋已取得广东省珠海市商品房预售许可证，可预售房屋为商业、办公”。记者亦尝试致电富力地产咨询，但截稿前仍无法接通。

深圳某律师事务所魏律师受访时引述保税区管委会和保税区住建局的说法称，富力优派广场是办公用房，原则上不能住人，极个别研发人员因加班需要可以偶尔居住。

据了解，内地政府可以要求发展商强拍（强制拍卖）尚未出售的单位用作赔偿。魏律师介绍，目前部分业主起诉发展商的案件已经进入法院的强制执行程序，这类案件法院可以拍卖尚未出售的房产。若房产上被设立抵押，则抵押权人优先受偿，剩余资金再赔偿予普通债权人。

有业主提到，合约上约定的纠纷处理方法为仲裁。魏律师指出，合同约定分别有仲裁和诉讼，仲裁应当由选定的仲裁机构根据仲裁规则作出裁决，诉讼则由法院判决。但无论是仲裁裁决抑或法院的生效判决，若对方不履行，权利人（业主）可向法院申请强制执行。