超平息年代急逆转　港四大家族“抗息魔”　长实净现金成赢家

美国联储局持续加息，超低息年代不再，大大增加本港企业，尤其发展商的融资成本或利息支出。不少本港企业如太古系（0019）（0087）为免支付高息贷款，宁变卖赚钱业务“攞平钱”。而本港四大家族亦动作频频，扭尽六壬积极减债对抗“息魔”，避免高利息成本蚕食公司利润。当中例如，新世界（0017）向母企出售资产，减磅套现，而恒地（0012）则透过绿色融资，换取较低息成本，务求“悭得一蚊得一蚊”。

在加息环境下，本地姜频有大动作。近年多次出售非核心业务的新世界，早前宣布向母企周大福企业卖出“现金牛”新创建（0659），套现逾200亿元；太古更将上一财年大赚14亿元的美国可口可乐业务，售予母企英国太古，套现逾304亿元。

两大本地蓝筹向母企卖资产

两大巨企都向母企“伸手要钱”，但目的各有不同。市场分析相信，新世界需投放大量资源，于旗下有航天城及体育园等项目，卖走新创建的原因是希望减债。目前集团负债率为46.9%，交易完成后负债率在派特别息前可降至约42%。

至于太古系，交易完成后负债率跌至11.6%。集团以沽货方式“储弹药”，市场估计主要是太古希望减少银行借贷利息支出，去完成其1,000亿元投资计划。据公布，其千亿计划包括利用300亿元提升香港旗舰办公室物业、500亿元投资内地继续发展太古汇及太古里两个品牌，最后200亿元用于本港住宅物业项目及发展东南亚市场。

融资成本每升1厘　每股盈利减少5%

两大巨企先后出手，或反映高息环境下，公司需要借用母企的资金去发展，以避免“硬食”日渐上升的利率成本。

摩根士丹利早前就发表报告，估计今年地产业平均融资成本增80个点子至3.9%，整体利息支出升23%；该行更指出，融资成本每升100个点子，整个行业的每股盈利将减少5%，而高息口将有损较高负债的地产股盈利，当中杠杆、或浮息负债较高的恒地、新世界及嘉里（0683），全年盈利将同比减少7%至32%。

例如，新世界截至去年12月底中期，财务费用同比倍升至25.54亿元，恒地截至去年12月底止全年，融资成本由6亿元倍升至12.37亿元。由此可见，息口急升，企业减债又或“揾平钱”实在无可厚非。而除了新世界及太古，本港其他巨企也各出其谋“抗息魔”。

长实︰录逾百亿净现金“扫平货”

以经营稳健为名的长实﹙1113﹚可谓洞察先机，在今轮加息周期下，持有现金净额约126亿元，主席李泽钜曾指，在集团拥有大额现金之下，加息反可制造额外收入。事实上，长实不但没有受近期“息魔”影响，兼且有余力进行回购。

值得一提的是，长实去年开始连接出售多个项目，持续通过沽货“储钱”。例如以约124亿元售英国伦敦商厦5 Broadgate，再以332亿元卖走飞机租赁业务；到年底更将位于半山波老道的豪宅项目连车位，打包出售予新加坡财团，套现近208亿元。

银弹充裕，下一步是“捞底”。经过三年多的新冠疫情，不少资产估值已大幅下跌，长实亦看准地价随楼价回落“扫平货”，密密吸纳土地储备。集团过去一年，投得两幅住宅官地，以及两个市建局项目，合计涉额逾204亿元，全部成交价均低于估值下限。

新地︰出租率高取胜　拥稳定现金流

新地（0016）根据中期业绩所见，集团净负债率相对较其他发展商低，仅得19.2%，加上其租金收入虽同比跌6%，但整体商场出租率保持在约95% 高水平，半年已录得119亿元收入，有助维持稳定现金收入。

而集团管理层亦曾表示，面对高息环境，地产项目将会继续采取“货如轮转”策略，去推售今年10个发展项目，以加快资金回笼。当中，近期新地与长实合作的屯门飞扬2期，开价更较飞扬1期平达17%，带头减价催谷销情。

在今年5月，新地更反其道而行，与18家主要的国际及本地银行，签署一笔5年期贷款协议。当中录得银行5倍超额认购，最终总贷款额更达275亿元，是集团历来最大额的银团贷款。由此可见，不少银行仍对其业务前景仍相当有信心。

恒地︰转道绿色金融 　大股东借逾560亿无抵押贷款

至于恒地，近年积极透过绿色金融作融资新途径，集团至今更已累计获得逾470亿元绿色及可持续发展表现挂钩融资。早前，恒地亦与兴业银行签署《绿色及可持续发展战略合作协议》，获提供不少于300亿元人民币的绿色及可持续发展授信。恒地主席办公室顾问于正人更去年开腔大赞，绿色金融优点在于息口较低，“银行交到功课，恒地（贷款）利息又下降，现在利率高企，真系悭得就悭。”

事实上，位于中环美利道，运用绿色科技打造的新商厦The Henderson，最快今年落成后，其2021年以508亿元所投得的中环海滨三号绿色建筑项目，亦准备动工。

更重要的是，恒地“水喉”相当充裕。集团有560.07亿元股东贷款，由大股东李兆基家族所借出，为无抵押、附息及无固定还款期，用作集团偿还于截至2021年12月底止前年度内，收购土地所产生之银行借款。

详细报道：长实一年狂斥204亿买地　全部低估值　赵国雄曾指港投资回报稳阵

料续有母企提收购

银河联昌证券中港研究部董事总经理郑怀武接受《香港01》时表示，太古地产需要资金去投资，新世界则需要改善财务情况，目前市况下向母企“埋手”亦是一个“不坏的选择”。

他直言，本港其他发展商目前持有不少质素较高资产，不过目前市场情绪较差，若果如果透过公开市场出售，第三方或要求更高的折让，相反母企了解相关项目的价值，“好似周大福知道，亦明白新创建系咩嘢，虽然有少少折让，但就成为一个有可能做到的交易，亦趁机用一个合理价钱，拎到个资产。”他相信，若果估值持续折让，不排除未来仍有不少类似的收购交易出现。

摩根大通亦发表报告称，开发商和业主的资产净值与总市值相比平均折让63%，现金充裕的香港地产商或捕捉估值便宜的机会购买资产、进行回购或踢走少数股东。