前领展掌柜打骰 顺丰房托力谷租金收入 冀资产两年翻一番︱专访
随着疫情及电商的发展,物流对企业越来越重要,市场对物流地产的关注度亦不断提升。顺丰控股去年分拆顺丰房托(2191)在港上市,是本港首个以物流为重点的房地产投资信托基金。公司管理层受访时称,希望通过收购母企的物流地产项目,以增加公司的租金收入,目标是整体物业估值两年内倍翻,为股东带来稳定回报。
顺丰控股(深:002352)去年分拆顺丰房托(2191)在港上市,行政总裁兼执行董事翟迪强接受《香港01》访问时预期,今年将斥资20至30亿元,收购数个母公司的内地物流项目,两年内将整体物业估值,由目前的逾60亿元,“翻一番”至120亿元。
翟迪强曾任蓝筹REIT领展(0823)的财务总监,对于房托的熟悉不言而喻。他笑言,本港大部分的收租房托或企业,不外乎通过两招去推动增长,分别是将现有物业增值,释放租金收入的潜力,当潜力慢慢释放后,下一步就是收购更多的项目,“增长开始慢,只好通过收购去令到租金收入增加。”
物流地产租金收入稳定
他指香港主要房托涉及商场、写字楼及酒店项目,过去数年均受疫情影响,如写字楼的租金收入,或会因公司改变上班模式而受影响;商场亦因新冠疫情及电商的出现而受冲击。相反过去十年,物流地产发展一枝独秀,租金收入增幅虽然较慢但稳定,不过亦因为稳定,物流房托若果需要持续增长,就要通过收购的方或去发展。
“你睇返过去10至20年,各种原因带动紧物流地产嘅需求,特别系电商嘅发展。”他解释,过去企业是需要考虑如何将产品由工厂运到仓库,再由仓库运到分店,但电商的出现,就要考虑如何通过物流,直接将产品送到消费者手上;另一方面,即使本港货柜吞吐量增幅放缓,甚至下跌,惟空运增长持续强劲,对物流仓需求有增无减。
不过并非所有物流物业都值得投资,全因市场对物流物业的要求已经改变,对现代化物流仓需求增加。他举例新冠疫情下市场对“冷链”需求上升。所谓“冷链”是指货品需要冷藏,如疫情关系,市民购买更多鲜活食品,对急冻冷藏食品需要增加,而部分医疗物品,亦需要存放于有恒温系统的仓库当中,“运送要求高,要控制温度,恒温仓需求好大,你又系咪有呢个设计?”
直击顺丰房托位于青衣的亚洲物流中心
港缺投资机会 将专注内地
香港“地少人多”,与物流相关的土地供应更“买少见少”。翟迪强坦言,香港有好多投资机会,但“有钱亦未必买得到”,“公司唔会拎卖出嚟,买到嘅机会好低。”因此收购的目光会放在内地,目前已经锁定了部分母公司位于大湾区;中部的成都、武汉、长沙;华东地区如上海、安徽,以及北京、天津等的物流地产项目。
收购准则方面,他目标是已经落成物业、出租率达七成以上,而且顺丰集团本身是主要租客。翻查资料,顺丰房托目前有近77%的收入是来自母企顺丰集团;顺丰目前在内地有约50个物流项目,总面积超过700万平方米,已经投产面积约200万平方米;顺丰房托未来五年,对上述项目将会有优先购买权。
翟迪强认为以上准则有助投资者认识物流房托的特点,目前顺丰集团除了自己的物流仓外,亦需要向第三方租用不少面积,随住业务发展,对物流仓的需求只会增加。加上内地部分二、三线城市的物流仓,部分空置率达两成,投资者或担心影响租金收入,若果顺丰房托购入的二、三线城市物流仓,而集团是主要租客的话,会令租金收入前景更稳定,“始终公司新成立,投资者或担心公司欠缺管理经验及招租能力,呢啲条件比较容易明白同增加信心,顺丰租嘅话佢唔会走㗎,会好稳定。”
顺丰于大楼内设“KOL”直播带货中心
若进行大型收购或需股本融资
去年公司投资组合的平均出租率为95.8%,租约年期以5年为主。翟迪强指,每年都会有3至5%的租金增加,认为相关租约框架有助增加收入稳定,惟随着公司发展,以及资产规模增加,未来或会检讨。
目前公司资本负责比率为30.6%,翟迪强计短期内可以动用现有资金及银行贷款约7亿元进行收购;若年内再进行多更多项目收购,将续通过银行贷款,甚至股本融资进行,有信心获投资者支持。
顺丰房托早前公布,去年4月29日至12月31日收益为2.44亿元;物业收入净额1.95亿元,可供分派收入为1.38亿元;公司拟派每基金单位17.24仙,分派比率100%;旗下物业包括位于青衣的15层物流仓,及佛山、芜湖两地物业的租金回报,整体出租率近9成6。