前领展掌柜打骰　顺丰房托力谷租金收入　冀资产两年翻一番︱专访

随着疫情及电商的发展，物流对企业越来越重要，市场对物流地产的关注度亦不断提升。顺丰控股去年分拆顺丰房托（2191）在港上市，是本港首个以物流为重点的房地产投资信托基金。公司管理层受访时称，希望通过收购母企的物流地产项目，以增加公司的租金收入，目标是整体物业估值两年内倍翻，为股东带来稳定回报。

顺丰控股（深：002352）去年分拆顺丰房托（2191）在港上市，行政总裁兼执行董事翟迪强接受《香港01》访问时预期，今年将斥资20至30亿元，收购数个母公司的内地物流项目，两年内将整体物业估值，由目前的逾60亿元，“翻一番”至120亿元。

翟迪强曾任蓝筹REIT领展（0823）的财务总监，对于房托的熟悉不言而喻。他笑言，本港大部分的收租房托或企业，不外乎通过两招去推动增长，分别是将现有物业增值，释放租金收入的潜力，当潜力慢慢释放后，下一步就是收购更多的项目，“增长开始慢，只好通过收购去令到租金收入增加。”

物流地产租金收入稳定

他指香港主要房托涉及商场、写字楼及酒店项目，过去数年均受疫情影响，如写字楼的租金收入，或会因公司改变上班模式而受影响；商场亦因新冠疫情及电商的出现而受冲击。相反过去十年，物流地产发展一枝独秀，租金收入增幅虽然较慢但稳定，不过亦因为稳定，物流房托若果需要持续增长，就要通过收购的方或去发展。

“你睇返过去10至20年，各种原因带动紧物流地产嘅需求，特别系电商嘅发展。”他解释，过去企业是需要考虑如何将产品由工厂运到仓库，再由仓库运到分店，但电商的出现，就要考虑如何通过物流，直接将产品送到消费者手上；另一方面，即使本港货柜吞吐量增幅放缓，甚至下跌，惟空运增长持续强劲，对物流仓需求有增无减。

不过并非所有物流物业都值得投资，全因市场对物流物业的要求已经改变，对现代化物流仓需求增加。他举例新冠疫情下市场对“冷链”需求上升。所谓“冷链”是指货品需要冷藏，如疫情关系，市民购买更多鲜活食品，对急冻冷藏食品需要增加，而部分医疗物品，亦需要存放于有恒温系统的仓库当中，“运送要求高，要控制温度，恒温仓需求好大，你又系咪有呢个设计？”

直击顺丰房托位于青衣的亚洲物流中心

港缺投资机会　将专注内地

香港“地少人多”，与物流相关的土地供应更“买少见少”。翟迪强坦言，香港有好多投资机会，但“有钱亦未必买得到”，“公司唔会拎卖出嚟，买到嘅机会好低。”因此收购的目光会放在内地，目前已经锁定了部分母公司位于大湾区；中部的成都、武汉、长沙；华东地区如上海、安徽，以及北京、天津等的物流地产项目。

收购准则方面，他目标是已经落成物业、出租率达七成以上，而且顺丰集团本身是主要租客。翻查资料，顺丰房托目前有近77%的收入是来自母企顺丰集团；顺丰目前在内地有约50个物流项目，总面积超过700万平方米，已经投产面积约200万平方米；顺丰房托未来五年，对上述项目将会有优先购买权。

翟迪强认为以上准则有助投资者认识物流房托的特点，目前顺丰集团除了自己的物流仓外，亦需要向第三方租用不少面积，随住业务发展，对物流仓的需求只会增加。加上内地部分二、三线城市的物流仓，部分空置率达两成，投资者或担心影响租金收入，若果顺丰房托购入的二、三线城市物流仓，而集团是主要租客的话，会令租金收入前景更稳定，“始终公司新成立，投资者或担心公司欠缺管理经验及招租能力，呢啲条件比较容易明白同增加信心，顺丰租嘅话佢唔会走㗎，会好稳定。”

顺丰于大楼内设“KOL”直播带货中心

若进行大型收购或需股本融资

去年公司投资组合的平均出租率为95.8%，租约年期以5年为主。翟迪强指，每年都会有3至5％的租金增加，认为相关租约框架有助增加收入稳定，惟随着公司发展，以及资产规模增加，未来或会检讨。

目前公司资本负责比率为30.6％，翟迪强计短期内可以动用现有资金及银行贷款约7亿元进行收购；若年内再进行多更多项目收购，将续通过银行贷款，甚至股本融资进行，有信心获投资者支持。

顺丰房托早前公布，去年4月29日至12月31日收益为2.44亿元；物业收入净额1.95亿元，可供分派收入为1.38亿元；公司拟派每基金单位17.24仙，分派比率100%；旗下物业包括位于青衣的15层物流仓，及佛山、芜湖两地物业的租金回报，整体出租率近9成6。