【投资攻略】内房股鼠年继续热炒？　两大趋势要留神

内地楼市去年销情理想，多间内房股超额完成全年销售目标，加上人行降准、行业政策松绑、人民币回稳等因素，令内房股过去数月跑赢大市。鼠年将至，内房板块是否仍值得投资？

内房股去年表现亮丽，今年开局更延续升势，包括融创中国（1918）、华润置地（1109）、中国奥园（3883）在内的内房股都曾破顶，现价亦处高位，无视外围中美贸易战引起的波澜。

交银国际联席董事（房地产研究）谢骐聪接受访问时指，内房表现与中美签署协议未有太大关系，主要是去年销售强劲，特别是很多二线内房都录得两至三成增长，加上市场预计未来数年亦将有不错增长下，现时估值相比其他行业，又不算昂贵，故整个板块过去数月录得不错升幅。

他指出，货币政策放宽将是今年大趋势，如人行近日已明言法定存款准备金率（Required Reserve Ratio，RRR）仍有下调空间，加上各地城市微调放宽，人民币回稳等等，形容是全方位讯号利好内房板块。

趋势一﹕内房配股及发债潮

然而，投资内房股都要留意一些近期趋势，愈来愈多内房加入配股及发债行列，最新有世茂房地产（0813）以先旧后新方式折让近8%配股，集资46.38亿元，早前亦有融创（1918）折让近8.3%配股筹约80亿元。

内房高位“抽水”，又是否“散水”信号？丰盛金融资产管理董事黄国英认为，配股对股价影响多属短期，如融创配股后，股价也只是暂遇挫折，未跌至触及配股价。他续称，除配股外，也要留意多只内房在低息环境下趁机发债，除债息比以前少之外，年期亦长达5至7年不等，即意味房企可锁定未来几年的借钱成本，改善基本面，“依家市场风险胃纳咁好，咁多人想买内房债，想借平钱比你，紧系借！”

谢骐聪则指，配股最担心是“大折让都无人要”，惟近期情况是“抢住要”，部分内房配股折让低至3至5%，对股价影响较轻微，且集资规模相对市值不大，纯粹是为降低杠杆比率，故不会太过负面。但他指，亦要留意部分配股集资额大，本身负债比率高企的内房，配股或是“缺水”的讯号。

他亦表示，内房发债的息率低，年期长，如龙湖（0960）发行的长债息率仅3至4厘，堪比国债，“钱借得长咗，周转、投资和买地各方面都灵活啲”，而省下的利息可转化为利润，长远可提升房企利润空间。他补充，市场明显对内房的风险取态偏向积极，部分因为预期中央不会大力打压内地房地产，在今年经济增速要“保6”之下，相信内房板块仍是支持的重要环节。

趋势二﹕内房走进整合期

内房另一趋势是进入整合期，黄国英指，内地房地产行业或将愈来愈集中化，无论买地或卖楼，都由首数十间房企垄断，小型发展商很难经营。若买内房，他建议选取5至6间内房作为一个组合，如全国布局的融创和龙湖，侧重大湾区的龙光（3380）或时代（1233）等。

他又认为，内房尚有释放价值的空间，指内房可衍生出不同价值链，如物业管理业务，将来或可分拆如养老、环保等业务。而从派息角度上，他就指内房派息偏高，“坐下坐下，几年都收返一半”，形容是“高风险高回报”。

谢骐聪指，银行对中小型房企借贷的取态趋审慎，加上行业整合下，部分中小型房企或会消失在并购洪流中，建议留意一或二线内房，拣选销售增速最快的最优质内房。他举例，如融创在2018年销售已逾4,000亿元，去年销售增长仍达21%，晋身龙头行列，故股价表现亦较佳，至于一些合约销售额本身已达数千亿元的龙头房企，由于向上增长空间细，市场或转留意其利润增长表现。

留神今年推盘量及销售目标

问到板块的下行风险，谢骐聪指，需要留意人民币走势，但似乎人币贬值因素短期去除，另外因去年房企拿地数量较少，要关注内房上半年推盘量会否下跌，或会否对今年销售目标转趋保守。

黄国英则指，内房估值低有其原因，指外地投资者对内房股态度仍有分别，认为中国是老化社会，质疑公司能否维持以千亿元计的销售额，“有几多年可维持高增长？所以即使内房升咗好多，预测市盈率都只系几倍”。