今年楼价看升！　莱坊王兆麒吁留意铁路及启德盘　内地高才撑租市

去年本港楼市全面撤辣且减息，惟楼价仍要受挫，今年表现又如何？莱坊高级董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒在接受《香港01》访问时，预测今年一般住宅楼价有望上涨约5%。尽管前景向好，他表示市场高达2万个获批预售楼花而未售出的新盘，亦成楼市回升的重要阻力。另边厢，他预计住宅租金上涨3%至5%，并有望创下历史新高。“尤其系中高价住宅市场，好多租客来自人才计划专业人士会推动租赁市场。”

在投资建议方面，王兆麒建议投资者可以关注铁路上盖的住宅和启德的新盘。他指出，启德几乎位于港九新界的中心位置，而铁路上盖的楼盘无论在交通便利性还是需求稳定性上，都具备优势。

王兆麒指出，随著政府取消“辣招”政策并降低利率，市场将吸引更多买家，从而促使成交量回升。然而，目前市场上约有2万个已获批预售楼花但尚未出售，库存水平较高，需进一步消化才能达到合理的供应。为此，发展商将加速推售新盘。“市场同时出现新申请﹙预售楼花﹚，所以一加一减，我想要减少8千至1万个单位，先会回落到一个较合理水平。”他估计，这过程可能需要6至9个月。

料楼价上半年见底　 铁路及启德盘成投资热点

王兆麒预测今年一般住宅楼价有望上涨约5%。不过楼价在上半年仍可能波动，预计待市场库存消化6至9个月后，楼价回升会在下半年发生。

他指出，尽管市场基调已经好转，但由于仍有较库存未消化，楼价尚未见底。“我哋预计今年上半年楼价应该会见底，所以都系入市时机。”他补充，自去年年底减息以来，一、二手楼市场交易量回升至每月接近5,000宗，回到较正常的水平，但距离市场全面复苏仍有一段距离，“十几年前还没有辣招的时候，讲紧成交系差不多10万宗一年。依家表现虽然未返到之前咁，但比起疫情之后都算系已经算一个好大嘅进步。”

就地区而言，王兆麒表示位于市区以及铁路上盖的住宅区是主要的投资热点，当中启德位于港九新界的中心位置，同样是市区内唯一的新发展区，拥有巨大的发展能力。加上发展商都有一个吸引的价钱吸引买家，以全新盘启德柏蔚森I 首批60伙为例，折实平均呎价约1.8万，入场费“四球有找”。 此外，无论是市区还是偏远地区，位于铁路上盖的住宅区都具有较好的投资潜力。“始终铁路上盖盘有比较好的保证，就算住到上水粉岭一些偏远的位置，但是因为有铁路，来回市区工作都相对方便。”

新盘供应与美国息口政策成潜在风险

市场需求回升，王兆麒提醒道仍存在不容忽视的风险。正如所言，市场上仍有约有2万个未售出的楼花，倘若这些库存未能顺利消化，可能会影响供需平衡，进而拖累二手楼市场的表现。

他解释，传统上二手楼市市场依赖一手楼的带动。“我哋见到市场有啲转向，由于购买力有限，成交集中系一手楼，二手楼相对蚀底。”若二手楼市场回升，则需要进一步降价推盘，因此在二手楼市场生会产生不影响。

此外，美国的息口政策也将对香港楼市构成另一大风险。随著特朗普政府上台，市场对减息速度的预期变得不确定。如果美国未能快速减息，香港的利率可能未能如预期那样下行。这将直接对香港楼市需求产生负面影响，尤其是对于那些依赖公款购房的买家。虽然减息有利于购房者的购买力，但如果利率长期保持在较高水平，则会进一步抑制购房需求。

内地高才扑入撑起租赁市场

另一边厢，王兆麒预料香港的租金将会上涨3%至5%，有望创新高。他指出，来自人才计划及高薪专业人士为中高端租赁市场注入动力。现时已有约有20万名内地专业人士获批，同样地王兆麒预计在未来6至9个月他们将陆续来港，而他们在选择租住地点方面，会偏好交通便利、生活配套完善的区域。如九龙站、启德、大围等等。“对于一个刚来香港专才佢哋系租屋住会考虑交通配套，通常会选择新兴豪宅区，以方便为主。”

另外，他补充，随著本地家庭因子女教育需求选择升级住所，租金需求持续增强。