【楼市狂潮‧拆局】启德1号呎售3万　癫价效应恐波及东九龙楼价

本港唯一一个“港人港地”项目“启德1号”最新一宗招标成交，实用呎价高达3万元，媲美港岛南区豪宅价。纵观启德新发展区，未来五年尚有至少8个住宅项目可供出售，“启德1号”作为区内首个私楼项目，别具指标性，却将呎价水平推得如此高水平，往后区内的楼价走势，实在难以想像。事实上，毗邻启德1号的另一新盘“嘉汇”，正密谋部署本周内开价，发展商嘉华昨（6日）亦表明，定价会参考启德1号。骨牌效应下，区内一、二手呎价势必“没有更高、只有更高”，同时更会牵连区内资助房屋的折扣率大减，五年后转让需支付的补地价金额，势必相当惊人，而新居屋定价亦可能在水涨船高下被拉高。

贴近东九龙最高呎价

中海外昨日公布，启德1号（II）一伙低座2楼一伙1,606平方呎的单位，以4,819.8万元招标售出，每呎售价3万元，创出项目两期的呎价新高纪录。

然而，参考东九龙一带的半新楼，曾突破3万元一呎的物业成交，寥寥可数，对上一宗为黄大仙现崇山顶层户，2013年时以每呎3.1万元易手；另新蒲岗誉.港湾一伙顶层复式户，于2012年以3.4万元成交，除此以外，其他如牛池湾峻弦、九龙城豪门等，最高呎价亦不外乎是2.5万至2.7万元。

事实上，若以现时本港住户每月入息中位数2.5万元计，就算每月不吃不喝，亦不足够在启德1号购入1平方呎，又或者将3万元再多加1.7万、即4.7万元，已足够支付毗邻绿置居开放式单位的首付。

回望三年半前，中海外仅以每呎楼面地价4,913元投得启德1号（II）的地皮，暂为区内批出的10幅住宅官地中，地价最低的一幅。不过，项目今年初推售时，首批单位折实均价1.7万元，已较市价高逾两成，是次低座单位以每呎3万元售出，又较上月以2.5万元售出的低座单位升两成。由此观之，不排除稍后项目将续刷新更多的呎价新高纪录。

嘉汇将参考定价

面对港人港地项目单位贵卖，启德地皮又屡被中资抢高，区内楼价、地价好不沸腾，可谓正中发展商下怀。嘉华国际近日乘机推出区内项目“嘉汇”，拟于本周内开价，嘉华香港地产总经理温伟明更表明，首张价单会参考启德1号。此楼盘属区内第二个私楼项目，且不受港人港地条款限制，相信定价更难“贴地”。项目由嘉华于2014年时，以每呎楼面地价5,330元投得。

焕然壹居货尾势贵卖逾两成

撇除已开售的启德1号，区内有8幅住宅地已获批，且可望未来5年供出售。骨牌效应下，除了区内一手呎价难有下调空间外，更会直接影响周边资助房屋的定价。如正正位处启德新盘战场的市建局项目焕然壹居，目前尚有16伙货尾待沽。市建局今回复《香港01》查询时，表示尚未有确实的重售时间表，惟若然参照局方早前指，会以市价出售剩余单位的说法，即项目货尾单位呎价，随时较去年初推售高最少两至三成。

此外，正在发售的绿置居景泰苑，目前市值折扣率为五五折，限制五年后方可转售。若参考市场评估，启德区的楼价上升潜力被看高一线，相信日后景泰苑的补地价金额或会相当惊人。