【施政报告2019】林郑自揭原来有地　房策乏力问题未解

土地及房屋供应无疑是令香港社会头痛多时之难题。特首林郑月娥周三（16号）发表最新一份施政报告，重点落在土地及房屋政策上，社会毫不意外。她希望集中火力解决社会深层次矛盾，以舒解目前社会困局，也是自然之举。惟其施政方向未能突破固有思维，放宽首置按保更犹如暴力托市。当连房策此“重头戏”都折射出政府对问题之认识不足，社会如何能期望她能展开全面施政改革？

强推公私营合作　挑战民意底线

政府近年经常借故辩称土地供应不足，推卸房屋发展的责任，谁不知在社会压力下，政府轻易就可藉《收回土地条例》收回至少450公顷的土地，证明问题根本从来不是“无地”，而是政府“无心”。

诚如近月消息所指，林郑月娥提及会检视新界大批私人拥有的农地及棕地，政府将考虑引用《收回土地条例》收购新界私人土地，总算是回应公众所望，动用“尚方宝剑”收回闲置、低度使用、甚至具污染性作业的新界农地及棕地，并作公营房屋发展之用。发展商在新界的农地储备逾过千公顷，同时据政府估计新界现时的棕地面积亦达1,300公顷，虽然两者或许有所重叠，但目前政府只希望引用“条例”先收购接近新市镇的450公顷棕地，明显未够进取。

相反，政府明显希望以公私合营方式处理上述无意收购的新界土地。政府将推出为期三年的“土地共享先导计划”，发展商可申请改划私人土地，政府将会额外提升其发展密度，而新增楼面面积将有七成作公营房屋发展，余下三成为发展商所有，而发展商只须为后者缴付地价；政府亦希望藉设立“公正、严谨和具透明度的审批机制”、并由一个“具公信力的社会人士组成的顾问小组”提供意见，希望释除公众疑虑。

但问题是，公私合营的发展模式本质上难以摆脱“官商勾结”之嫌，即使机制上如何尽量达致透明，不可忽视的是土地发展的主导权乃在地产商手中，而非政府；发展商可决定、整合农地发展范围，并且可先行规划、兴建区内的基建配套，后在补地价中扣除有关开支，可谓高度主宰有关土地的发展；而以往如天水围般的公私合营例子，正如折射出当发展商能主导规划下，地方发展往往并非公众利益为本，并在地产商逐利的逻辑下产生不少问题。加上，目前政治气氛越发紧张，政府失信于民每况愈下，政府强推公众不存信任的土地共享计划，势必刺激社会的负面情绪，政府实无必要抱薪救火。

放宽首置按保　犹如暴力托市

《香港01》多次指出，香港房屋问题并非缺乏土地，而是政府之房策失当，任由市场扭曲。在房屋政策方面，政府为照顾市民置业需要，将首次置业人士最高可申请九成按揭贷款的楼价上限由目前400万元提升至800万元，而可申请八成按揭的楼价上限则由600万元升至1,000万元。此举无疑减轻了上车人士的首付负担。举例说，据中原地产资料显示，目前放盘叫价400万元的单位只有260多个，而800万以下的单位则有6100多个，换言之可申请九成按揭的单位增加近23倍。

然而，申请高成数按揭的楼价上限倍翻，令更多市民能够借此上车，其代价为刺激二手盘的叫价，有机会导致楼价水平暴升，甚至重新定义“上车盘”的门槛，纳米楼单位有机会以600、700万元出售亦绝不出奇。更令人莫名其妙的是，社会不少声音均只要求政府温和放宽按保要求，如将九成按保的楼价上限由400万元提升至500万元，及将八成按保由600万元提升至800万元，但现时政府的动议却可堪称“暴力”，势对楼价造成重大影响。更甚者，按揭证券公司旗下按证保险公司亦表示，首置人士如未能符合压力测试，仍可申请最高八成及九成的贷款，更是有无顾信贷风险及市民投资风险之嫌，对地产市场发展甚无益处。

再言，香港楼价飙升，早已理性欠奉，市民的收入增长远远追不上楼价上涨的速度，政府须处理的是阻止楼价上升，甚至应压低楼价，方为助市民上车的应有之法，惟政府却囿于置业教条，增强借贷力度，无视市民还款压力的风险，势将更多市民拉进风高浪急的地产市场内，有如陷他们于不义。政府理应加强力度兴建不同类型的资助房屋，既助有需要市民上车，亦有助平抑楼价，打破社会对买楼如宗教般之迷信。

强售租置货尾　无视公屋轮转需要

另外，《施政报告》承诺加快推售租置公屋货尾。现有39个租置屋邨只有4.2万伙仍未售出，据悉现时上述屋邨每年仅能售出3,100伙，速度缓慢，故政府决定加大力度，可能方案包括提供更优惠折扣加大购买诱因、以补偿金额等鼓励无意购买单位的租户迁出等。

然而，出售租置公屋弊处不少，其一正是削减可轮转的公屋单位数目。林郑回应坊间有关重启全新租置计划时，亦以此理由拒绝，认为目前公屋供应未曾到位，实不宜于此时此际重推计划，那些为何她仍要执意推售余下租置单位货尾？据悉，房委会从上述租置屋邨每年能收回约1,200伙单位，数目实在不少，政府实不应加快推售，从而令可作轮转的珍贵公屋资源从而私有

终愿推出租津　惟仍不见租管

对于非公屋、非综援的低收入住户，政府宣布发放现金津贴，支援包括轮候公屋人士在内的市民。诚然，现金津贴可舒缓轮候公屋的基层家庭压力，但这本就不应单独实施，而是附以租金管制实行，否则现金津贴只会任由业主榨取，导致私楼单位、特别是㓥房的租金上涨，政府变相补贴业主，基层租户得不偿失。

社会争取租津多时，如今终获政府首肯，当然不失为乐事。但公帑如要用得其所，政府亦可研究优先发租津予轮候公屋较长时间的人士，而因他们距获配公屋单位不远，业主可作加租余地不多。但始终市场租值会在政府租津政策下有所刺激，政府始终必须尽快研究重推租管。

综观这份《施政报告》，其性质更像《财政预算案》般派糖、调整措施金额等，过于从根本理念中检视土地及房屋政策。社会动荡已逾四月，各界无不盼望香港能重新出发。若林郑以为单凭这些治标而非治本的方法，能够叫市民重拾信心的话，那要么是低估了香港人的智慧，要么是大众高估了其能力。