【二按真相】借钱容易　日后转按随时要补差价

金管局去年初实施收紧按揭措施，700万元以下自用物业一律只可按6成，不少地产商纷纷“变阵”，透过二按或高成数一按吸引上车一族入市。然而二按借得轻松，每月供款及压力测试又是如何计算？之后想转按，又是否容易？

首付67万    月供至少2.57万元

我们就以恒地新盘长沙湾南昌一号最新公布的2号价单，最平入场费664.6万元的7D单位为例，如果买家向银行做6成一按，再向发展商指定的财务公司做3成二按，首付约67万元。供款负担方面，目前一按息率为1.7厘，而二按息率首3年为3厘﹙P-2厘﹚，第4至5年为4厘(P-1厘)，其后在不加息的情况为6厘(P+1厘)。借足9成按揭计，首3年每月供款25,780元﹙3厘息﹚，第4至5年月供26,734元﹙4厘息﹚，其后月供28,632元﹙6厘息﹚，相比首3年每月供款多出2,852元，供款负担增加超过11%。

不过，要成功借足9成，须要通过相关的压力测试，包括一、二按的供款总和，在当前利率下不可高于月入5成；在加息2厘后，不可高于月入6成。很多时，发展商二按都是分段计息的，例如“首2年P-2%，其后利率为P”。银行亦会以分段计息中的较高者作为“当前利率”进行压力测试，以7D单位为例，若要达到压力测试，最低家庭入息便要65,193元。

5年后想转按   楼价要升26.4%

正当以为5年之后，享受完“低息”后打算向银行申请转按，就可以减低供款利息，但如果届时按揭措施仍然维持700万元以下物业一按最多6成，买家则要期望该单位楼价在5年内最少升26.4%，即由664.6万元升至约840万元，才不用补回当中差价。