【亚太股灾】楼市会点？分析息口、汇率“估市”边样准
撰文： 叶天佑
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本港资金流出令港股跳楼式大跌，恒指跌穿万九点支持位，到底股市崩盘，会否令楼市同样大跌？
许多人认为，美国加息将是压垮楼市的原因，但《香港01》统计楼价与息口及汇率之间的关系，发现在过去20年，与美汇指数与本港楼价走势息息相关，反而，息口走势与楼价却几无规律可依。这个结果，证明美汇不止影响股市，亦影响本港的楼市。
本港楼价指数在1997年位于163点高位，之后一路走低，至2003年跌至回归以来最低点61.6点。这段期间是美汇强势时期，令不断热钱从香港流走。
与此同时，本港最优惠利率由1997年至2000年时一直维持5厘以上，随后三年利率大减至5厘，但对于楼价下降的趋势，似乎无甚影响。
美汇转弱 楼价急升
不过，如果分析美汇指数，会发现两者之间关系明显，自2002年起美汇开始长期转弱，香港楼价也就从03年起回升，至08年金融海啸美国联储局减息同时推出量化宽松，美汇长期弱势，热钱大规模涌入香港，刺激香港楼价急升。反观低利率在2003年与2004年短暂维持，至2006年及2007年利率一度回升至近8厘水平，但亦对楼价升势无甚影响。
由此可见，在过去近二十年的楼价变化中，美汇指数比起利率变化起著更重要的影响，因热钱的进入与流出会直接导至房地产价值升跌，反之利率的升跌并非最重要的作用，其原因在于投资者在按揭时往往已有将来利息波动的心理准备，而且近年本港银行在借贷时所做的压力测试，亦计及利率波动对借款人负担能力的影响，故利率对于买楼的投资决定，未必能起关键影响。
美国完成宽化宽松，上月亦首次加息，正式终结零息时代，美元将强势而行，假若按往绩来看，持股票与物业者，警钟似乎已经响起。